Verfahrensfreies Vorhaben

Die Landesbauordnungen enthalten jeweils einen Katalog verfahrensfreier Vorhaben, um kleinere und unkritische Bauwerke von der Genehmigungspflicht auszunehmen. Für Makler ist folgende Unterscheidung entscheidend:

• Verfahrensfreiheit ≠ materielle Zulässigkeit: Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss den Bebauungsplan, die Abstandsflächenvorschriften, den Nachbarschutz und sonstiges öffentliches Baurecht einhalten. Die Bauaufsichtsbehörde kann trotz Verfahrensfreiheit nachträglich einschreiten (z. B. Beseitigungsanordnung), wenn ein Vorhaben materiell unzulässig ist.
• Typische Beispiele: Gartenhäuser und Gerätehütten bis zu einer bestimmten Größe, Garagen und Carports bis zu einer definierten Grundfläche, Terrassenüberdachungen, Solaranlagen auf Dächern, Zäune und Einfriedungen, kleinere Nebenanlagen. Die genauen Größengrenzen und der Vorhabenkatalog unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich.
• Abgrenzung zum vereinfachten Verfahren: Beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist weiterhin ein Bauantrag mit behördlicher Prüfung erforderlich, nur mit reduziertem Umfang; beim verfahrensfreien Vorhaben entfällt das Genehmigungsverfahren komplett.
• Praxisrelevanz: Für Käufer und Verkäufer ist wichtig zu wissen, dass verfahrensfreie Anbauten (z. B. eine große Garage oder ein Wintergarten) trotz fehlender Baugenehmigung baurechtswidrig sein können, wenn sie gegen materielle Vorschriften verstoßen – ein häufiger Streitpunkt bei Objektbesichtigungen und in Kaufverträgen (Zusicherung der Genehmigungsfähigkeit).

Ein Eigentümer errichtet in seinem Garten ein Gartenhaus mit 18 m² Grundfläche. Nach der Landesbauordnung sind Gartenhäuser bis 30 m² Grundfläche in vielen Bundesländern verfahrensfrei. Er benötigt daher keine Baugenehmigung – muss aber dennoch die vorgeschriebene Abstandsfläche zur Nachbargrenze einhalten, da diese materielle Vorschrift von der Verfahrensfreiheit unberührt bleibt.