Verkauf mit Mieter
Auch: Vermietete Kapitalanlage · Verkauf einer vermieteten Immobilie
Beim Verkauf mit Mieter wird eine bereits vermietete Immobilie veräußert, ohne dass das bestehende Mietverhältnis dadurch endet. Der Käufer tritt kraft Gesetzes als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein ("Kauf bricht nicht Miete").
Ausführliche Erklärung
Dieser Fall ist im Maklergeschäft besonders häufig, da vermietete Wohnungen ein klassisches Kapitalanlageobjekt sind. Zentrale Punkte für die Beratung:
- Automatischer Vermieterwechsel (§ 566 BGB): Mit Umschreibung im Grundbuch (genauer: bereits mit Eigentumsübergang, § 566 BGB) tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – zu unveränderten Konditionen (Miethöhe, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelungen). Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.
- Kaution (§ 566a BGB): Der Käufer haftet dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Mietkaution, auch wenn der Verkäufer diese nicht ordnungsgemäß übergeben hat (Innenverhältnis Verkäufer/Käufer regeln, wer haftet – meist im Kaufvertrag geregelt).
- Kaufpreisfindung: Vermietete Immobilien werden im Ertragswertverfahren bewertet und erzielen am Markt in der Regel einen Abschlag gegenüber freien/unvermieteten vergleichbaren Objekten (oft 10-30 %, abhängig von Miethöhe im Vergleich zur Marktmiete, Mietdauer und Kündigungsmöglichkeiten).
- Eigenbedarf: Ein Käufer, der die Wohnung selbst nutzen möchte, kann dem Mieter erst unter den gesetzlichen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) kündigen; bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB).
- Informationspflichten: Der Makler sollte Kaufinteressenten über bestehende Mietverträge, Miethöhe, Staffel-/Indexmietvereinbarungen, Kündigungsschutz des Mieters und laufende Mietstreitigkeiten transparent informieren, da diese Faktoren die Rendite und Nutzbarkeit unmittelbar beeinflussen.
- Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur in Sonderfällen, insbesondere bei Umwandlung in Wohnungseigentum und Erstverkauf danach (§ 577 BGB) – beim gewöhnlichen Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung besteht kein generelles Mieter-Vorkaufsrecht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger verkauft eine seit zehn Jahren vermietete Eigentumswohnung an einen anderen Anleger. Der Mietvertrag mit der bisherigen Mieterin läuft unverändert weiter, der neue Eigentümer übernimmt automatisch die Vermieterstellung inklusive der hinterlegten Kaution. Der Kaufpreis liegt aufgrund der bestehenden, unter Marktniveau liegenden Miete etwa 15 % unter dem Preis einer vergleichbaren unvermieteten Wohnung.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – "Kauf bricht nicht Miete": automatischer Eintritt des Käufers in das Mietverhältnis.
- § 566a BGB – Haftung des Erwerbers für die Rückgewähr der Mietsicherheit (Kaution).
- § 577a BGB – Kündigungssperrfrist bei umgewandelten und veräußerten Eigentumswohnungen.