Kapitalanlageimmobilie
Auch: Anlageimmobilie · Investmentimmobilie · Renditeimmobilie
Eine Kapitalanlageimmobilie wird gekauft, um durch Vermietung laufende Erträge und langfristig durch Wertsteigerung einen Vermögenszuwachs zu erzielen – im Gegensatz zur selbstgenutzten Immobilie steht die Rendite, nicht das eigene Wohnen im Vordergrund.
Ausführliche Erklärung
Bei Kapitalanlageimmobilien beurteilt der Investor den Kauf primär anhand von Kennzahlen: Mietrendite (Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis), Cashflow (Mieteinnahmen abzüglich Finanzierungskosten, Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage) sowie langfristig die erwartete Wertentwicklung des Objekts und der Lage. Typische Anlageformen sind einzelne vermietete Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder der mittelbare Erwerb über Immobilienfonds bzw. REITs.
Steuerlich unterscheidet sich die Kapitalanlageimmobilie deutlich von der selbstgenutzten Wohnung: Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern, im Gegenzug können Werbungskosten – u. a. Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltungskosten – sowie die reguläre Gebäude-AfA nach § 7 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Die lineare AfA beträgt für Wohngebäude grundsätzlich 2 % jährlich; für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein erhöhter Satz von 3 % jährlich. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein (Spekulationsfrist), sofern die Immobilie nicht im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.
Für Makler ist bei der Vermarktung von Kapitalanlageimmobilien wichtig, belastbare Zahlen zu Mietertrag, Nebenkosten, Instandhaltungsstau und laufenden WEG-Beschlüssen (bei Eigentumswohnungen) offenzulegen, da Investoren anders als Eigennutzer primär rechnerisch entscheiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung für 250.000 Euro bei einer Jahresnettokaltmiete von 9.000 Euro, was einer Bruttomietrendite von 3,6 % entspricht. Er nutzt die Gebäude-AfA nach § 7 EStG zur Reduzierung seiner Einkommensteuer und plant, die Wohnung langfristig zu halten.
Rechtsgrundlage
- § 7 EStG – regelt die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden; Grundsatz 2 % linear, für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude 3 % linear.
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte; Spekulationsfrist von zehn Jahren bei nicht selbst genutzten Immobilien.
- Keine spezielle eigenständige Rechtsgrundlage für den Begriff "Kapitalanlageimmobilie" selbst; maßgeblich sind die allgemeinen einkommensteuerlichen Vorschriften zur Vermietung.