Kapitalanlagegesetzbuch

Das KAGB trat 2013 in Kraft und setzte die europäische AIFM-Richtlinie (Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds) in deutsches Recht um. Es löste das vorherige Investmentgesetz (InvG) und das Verkaufsprospektgesetz für geschlossene Fonds ab und schuf erstmals einen einheitlichen Regulierungsrahmen für offene und geschlossene Investmentvermögen.

Für die Immobilienbranche ist das KAGB besonders relevant, weil geschlossene Immobilienfonds seit 2013 nicht mehr als "graue Kapitalmarkt"-Produkte frei vertrieben werden dürfen, sondern als regulierte Alternative Investmentfonds (AIF) aufgelegt werden müssen. Kernelemente:

• Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG): Nur eine von der BaFin zugelassene KVG darf Investmentvermögen verwalten.
• Verwahrstellenpflicht: Eine unabhängige Verwahrstelle überwacht die Vermögenswerte und Zahlungsströme.
• Anlagegrenzen und Risikomischung: Für offene Immobilienfonds gelten u. a. Mindestliquiditätsquoten und Beleihungsgrenzen (max. 30 % Fremdkapitalquote je Fonds nach § 254 KAGB, bezogen auf den Verkehrswert der Immobilien).
• Rücknahmefristen: Offene Immobilienfonds unterliegen seit dem KAGB Mindesthalte- und Kündigungsfristen (24 Monate Haltefrist, 12 Monate Kündigungsfrist) zum Schutz vor Liquiditätskrisen.
• Prospekt- und Informationspflichten: Anleger müssen vor Zeichnung ein Verkaufsprospekt und ein Basisinformationsblatt (PRIIPs) erhalten.

Für Makler ist das KAGB vor allem relevant, wenn Kunden in Immobilien-Investmentvermögen (offene Fonds, REITs, geschlossene AIF) investieren wollen oder wenn eine Gewerbeimmobilie an einen Fonds verkauft wird, der als KAGB-regulierter AIF strukturiert ist.

Ein offener Immobilien-Publikumsfonds kauft ein Bürogebäude in Frankfurt. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds muss dabei die im KAGB festgelegten Anlage- und Beleihungsgrenzen einhalten und die Verwahrstelle über den Erwerb informieren, bevor die Transaktion abgeschlossen werden kann.