Verkehrswertermittlung
Auch: Marktwertermittlung · Ermittlung des Verkehrswerts
Die Verkehrswertermittlung ist die methodische Bestimmung des Verkehrswerts (Marktwerts) einer Immobilie zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre; die konkreten Verfahren regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Ausführliche Erklärung
Der Verkehrswert bildet den objektivierten, am Markt tatsächlich erzielbaren Wert einer Immobilie ab – unabhängig von individuellen Vorlieben oder persönlichen Umständen der Beteiligten. Für seine Ermittlung stehen nach der ImmoWertV drei anerkannte normierte Verfahren zur Verfügung, die je nach Objektart einzeln oder kombiniert angewendet werden:
- Vergleichswertverfahren: Ableitung des Werts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte, meist anhand von Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Typisch bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
- Ertragswertverfahren: Ermittlung des Werts anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge (Miet- oder Pachteinnahmen) abzüglich Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert über einen Liegenschaftszinssatz. Üblich bei vermieteten Renditeobjekten.
- Sachwertverfahren: Wertermittlung über die Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich Bodenwert, abzüglich Alterswertminderung. Angewendet vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne aussagekräftige Vergleichs- oder Ertragsdaten.
Die zuständigen Gutachterausschüsse der Kommunen stellen für die Verfahren wichtige Datengrundlagen bereit, insbesondere Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen sowie Liegenschaftszinssätze. Eine förmliche Verkehrswertermittlung wird häufig für gerichtliche Verfahren (Zwangsversteigerung, Scheidung, Erbauseinandersetzung), steuerliche Zwecke oder Finanzierungsentscheidungen von Banken benötigt und mündet in ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Für die alltägliche Maklerpraxis genügt häufig eine überschlägige Wertermittlung, die sich methodisch an denselben Verfahren orientiert, ohne den formalen Anforderungen eines Gerichtsgutachtens zu genügen.
Beispiel aus der Praxis
Für eine vermietete Mehrfamilienhausimmobilie wird der Verkehrswert im Ertragswertverfahren ermittelt: Aus den Jahresnettokaltmieten abzüglich Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz ergibt sich der Ertragswert, zu dem der Bodenwert hinzugerechnet wird.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Gesetzliche Definition des Verkehrswerts.
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – Regelt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie deren Datengrundlagen.