Vertragsmiete
Auch: Ist-Miete
Die Vertragsmiete ist die im jeweiligen Mietvertrag tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete – auch Ist-Miete genannt. Sie kann von der ortsüblichen Marktmiete abweichen, etwa weil ein Mietverhältnis schon lange besteht oder besondere Konditionen vereinbart wurden.
Ausführliche Erklärung
Die Unterscheidung zwischen Vertragsmiete und Marktmiete ist für Makler bei der Bewertung vermieteter Objekte zentral:
- Bedeutung im Ertragswertverfahren: Für die Ermittlung des Rohertrags im Ertragswertverfahren wird grundsätzlich die tatsächlich vereinbarte Vertragsmiete angesetzt, sofern das Mietverhältnis marktüblichen Konditionen entspricht und keine ungewöhnlichen oder unwirtschaftlichen Vereinbarungen vorliegen (§ 31 ImmoWertV).
- Abweichung von der Marktmiete: Liegt die Vertragsmiete deutlich unter oder über der ortsüblichen Marktmiete, kann dies erhebliche Auswirkungen auf den Ertragswert haben. Bei dauerhaft unter Marktniveau liegender Miete (z. B. Altmietverhältnis, Verwandtenmiete) ist ggf. ein Abschlag vom Ertragswert vorzunehmen, da der Vermieter das höhere Marktmietniveau erst nach Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses realisieren kann.
- Praxisrelevanz beim Verkauf: Bei vermieteten Eigentumswohnungen und Renditeobjekten ist die Vertragsmiete für Kaufinteressenten die entscheidende Zahl zur Renditeberechnung – nicht die theoretische Marktmiete, solange der bestehende Mietvertrag fortbesteht ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB).
- Mieterhöhungspotenzial: Die Differenz zwischen Vertragsmiete und Marktmiete zeigt das Mieterhöhungspotenzial eines Objekts (im Rahmen der gesetzlichen Grenzen, z. B. Kappungsgrenze, Mietpreisbremse) und ist damit ein wichtiges Verkaufsargument bzw. eine wichtige Kalkulationsgrundlage für Kapitalanleger.
- Abgrenzung zur Bruttomiete: Relevant für die Ertragswertermittlung ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, da Betriebskosten in der Regel durchlaufende Posten sind und gesondert in den Bewirtschaftungskosten behandelt werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird seit zwölf Jahren zu einer Vertragsmiete von 6,50 €/m² vermietet, während vergleichbare Wohnungen aktuell für 9,80 €/m² neu vermietet werden (Marktmiete). Für die Ertragswertermittlung wird zunächst die niedrigere Vertragsmiete angesetzt; das Wertgutachten weist zusätzlich das Mieterhöhungspotenzial und einen entsprechenden Abschlag wegen der unter Marktniveau liegenden Miete aus.
Rechtsgrundlage
- § 535 BGB – Grundlagen des Mietvertrags, aus dem sich die Vertragsmiete ergibt.
- § 31 ImmoWertV – Ansatz der Vertragsmiete bzw. üblichen Miete bei der Ermittlung des Rohertrags im Ertragswertverfahren.
- § 566 BGB – Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete": Der Käufer tritt in bestehende Mietverträge samt Vertragsmiete ein.