Vertragsstrafeklausel im Maklervertrag
Auch: Konventionalstrafe Maklervertrag · Pönale-Klausel
Eine Vertragsstrafeklausel im Maklervertrag verpflichtet den Auftraggeber, dem Makler eine festgelegte Geldsumme zu zahlen, wenn er gegen vertragliche Pflichten verstößt – etwa indem er trotz Alleinauftrags einen weiteren Makler einschaltet oder selbst gefundene Käufer nicht an den Makler verweist. Solche Klauseln sind in Verbraucherverträgen jedoch nur sehr eingeschränkt wirksam.
Ausführliche Erklärung
Vertragsstrafen (auch Konventionalstrafen genannt) sollen den Auftraggeber davon abhalten, den Makler durch Umgehungsgeschäfte um seine Provision zu bringen, insbesondere bei einem qualifizierten Alleinauftrag. Für die Praxis sind mehrere rechtliche Hürden entscheidend:
- AGB-rechtliches Verbot gegenüber Verbrauchern: Nach § 309 Nr. 6 BGB sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Verwender (hier: dem Makler) bei Rücktritt oder Kündigung des Vertrags durch den anderen Teil eine Vertragsstrafe versprechen, gegenüber Verbrauchern grundsätzlich unwirksam. Da die meisten Makleraufträge als vorformulierte AGB gelten, sind pauschale Vertragsstrafeklauseln gegenüber privaten Auftraggebern in aller Regel nichtig.
- Individualvereinbarung als Ausnahme: Wird die Klausel im Einzelfall tatsächlich ausgehandelt (echte Individualabrede, kein Verwendung eines Formulartextes), kann sie ausnahmsweise wirksam sein – die Anforderungen der Rechtsprechung hieran sind jedoch hoch.
- Alternative: Schadensersatz statt Vertragsstrafe: In der Praxis verzichten viele Maklerverträge daher auf echte Vertragsstrafeklauseln und regeln stattdessen einen pauschalierten Schadensersatzanspruch oder verweisen auf die gesetzlichen Regelungen zum entgangenen Provisionsanspruch bei Vertragsverletzung.
- Gewerbliche Auftraggeber: Gegenüber Unternehmern (§ 310 Abs. 1 BGB) gilt das Klauselverbot des § 309 BGB nicht unmittelbar, hier erfolgt lediglich eine Angemessenheitsprüfung nach § 307 BGB – Vertragsstrafeklauseln in B2B-Maklerverträgen (z. B. bei Gewerbeimmobilien, Bauträgervertrieb) sind daher eher durchsetzbar als gegenüber Privatpersonen.
- Höhe: Auch bei wirksamer Vereinbarung unterliegt die Höhe der Vertragsstrafe der richterlichen Angemessenheitskontrolle (§ 343 BGB analog bzw. § 307 BGB); unverhältnismäßig hohe Strafen können herabgesetzt werden.
Für den Makler ist es daher ratsam, statt einer pauschalen Vertragsstrafeklausel gegenüber Verbrauchern auf klare Regelungen zur Verwirkung (siehe Verwirkungsklausel) und zum Provisionsanspruch bei Vertragsuntreue zu setzen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Maklervertrag mit einer Privatperson enthält die Klausel, dass bei Verstoß gegen den qualifizierten Alleinauftrag eine Vertragsstrafe von 5.000 Euro fällig wird. Kommt es zum Streit, stellt sich diese Klausel als unwirksame AGB-Klausel nach § 309 Nr. 6 BGB heraus – der Makler kann sich stattdessen nur auf den entgangenen Provisionsanspruch berufen, sofern dessen Voraussetzungen vorliegen.
Rechtsgrundlage
- § 339 BGB – Grundnorm der Vertragsstrafe im deutschen Zivilrecht.
- § 309 Nr. 6 BGB – Klauselverbot für Vertragsstrafen in AGB gegenüber Verbrauchern (mit engen Ausnahmen für Individualabreden).
- § 307 BGB – Angemessenheitskontrolle bei B2B-Verträgen bzw. Auffangnorm.