Vertragsstrafeklausel
Auch: Vertragsstrafe im Mietvertrag · Konventionalstrafe
Eine Vertragsstrafeklausel verpflichtet den Mieter, bei bestimmten Vertragsverstößen (z. B. unerlaubter Tierhaltung, verspätetem Auszug) eine pauschale Geldstrafe zu zahlen. Im Wohnraummietrecht sind solche Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingung fast immer unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Vertragsstrafen sind im deutschen Zivilrecht grundsätzlich zulässig (§§ 339 ff. BGB), werden aber im Wohnraummietrecht durch das AGB-Recht stark eingeschränkt:
- Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit: § 309 Nr. 6 BGB erklärt Vertragsstrafeversprechen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für den Fall der Nichtabnahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder dafür, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, ausdrücklich für unwirksam. Da praktisch alle Wohnraummietverträge als vorformulierte Vertragsbedingungen gelten, greift dieses Verbot in den meisten Fällen.
- Typische unwirksame Klauseln: Pauschale Strafen für verspäteten Auszug, für unerlaubte Untervermietung, für Verstöße gegen die Hausordnung oder für unterlassene Schönheitsreparaturen sind regelmäßig unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB) und keine Abstufung nach Schwere des Verstoßes zulassen.
- Zulässige Alternativen: Statt einer pauschalen Vertragsstrafe kann der Vermieter im Einzelfall tatsächlich entstandene Schäden nach den allgemeinen Regeln des Schadensersatzrechts (§§ 280 ff. BGB) geltend machen – dies erfordert jedoch einen konkreten Schadensnachweis.
- Individualvereinbarung: Eine echte, im Einzelfall ausgehandelte (nicht vorformulierte) Vertragsstrafe kann wirksam sein, ist im Wohnraummietrecht in der Praxis aber die absolute Ausnahme, da die meisten Verträge Formularverträge sind.
Für Makler ist es wichtig, bei der Prüfung oder Erstellung von Mustermietverträgen keine Vertragsstrafeklauseln zu übernehmen, da diese Klauseln nicht nur wirkungslos, sondern im Streitfall auch geeignet sind, das Vertrauen in die Professionalität der Vertragsgestaltung zu erschüttern. Stattdessen sollten Schadensersatzregelungen an den tatsächlichen Nachweis eines Schadens gekoppelt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mustermietvertrag enthält die Klausel, dass der Mieter bei verspätetem Auszug eine Vertragsstrafe von 50 Euro pro Tag zu zahlen hat. Da es sich um eine vorformulierte AGB-Klausel handelt, ist sie nach § 309 Nr. 6 BGB unwirksam; der Vermieter kann stattdessen nur einen tatsächlich nachgewiesenen Nutzungsausfallschaden geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 309 Nr. 6 BGB – Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit: Vertragsstrafeversprechen in AGB sind unwirksam.
- § 307 BGB – Allgemeine Inhaltskontrolle von AGB-Klauseln, ergänzend anwendbar auf ähnlich gelagerte Sanktionsklauseln.