Vollsanierung
Auch: Komplettsanierung · Kernsanierung
Eine Vollsanierung (auch Komplett- oder Kernsanierung) bezeichnet die umfassende Erneuerung eines Gebäudes, bei der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke) und Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär) gemeinsam und in aufeinander abgestimmter Weise modernisiert werden – im Unterschied zu Einzelmaßnahmen, die nur einzelne Bauteile betreffen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Abgrenzung zur bloßen Einzelmaßnahme entscheidend, da sie Auswirkungen auf Förderfähigkeit, erzielbaren Verkaufspreis und rechtliche Einordnung hat.
- Umfang: Eine Vollsanierung umfasst typischerweise Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke, Fassade und Kellerdecke, Fenstertausch, Erneuerung der Heizungsanlage (häufig Umstieg auf Wärmepumpe), oft auch Elektro- und Sanitärinstallation sowie den Innenausbau. Ziel ist meist das Erreichen einer bestimmten Effizienzhausstufe (z. B. Effizienzhaus 70 EE oder besser) im Rahmen der BEG-Förderung.
- Förderrelevanz: Bei einer als "Sanierung zum Effizienzhaus" durchgeführten Vollsanierung sind über die KfW-Programme der BEG deutlich höhere Fördersätze und Tilgungszuschüsse möglich als bei geförderten Einzelmaßnahmen – vorausgesetzt, ein Energieeffizienz-Experte begleitet die Planung und bestätigt die erreichte Effizienzhausstufe.
- Abgrenzung "Kernsanierung": Der Begriff wird umgangssprachlich oft synonym verwendet, meint bautechnisch aber häufig eine noch weitergehende Maßnahme bis auf den Rohbau/die tragende Struktur ("Entkernung"), bei der auch Grundrisse verändert werden.
- Praxisrelevanz für den Makler: Eine vollsanierte Immobilie erzielt regelmäßig einen deutlich höheren Verkaufs- oder Mietpreis und eine bessere Energieeffizienzklasse; gleichzeitig sollten Sanierungsunterlagen (Rechnungen, Fördermittelbescheide, Energieausweis nach Sanierung, ggf. Bestätigung des Effizienzhaus-Standards) vollständig vorliegen, um den Wertzuwachs gegenüber Kaufinteressenten glaubhaft zu belegen.
- GEG-Bezug: Wird ein Gebäude umfassend saniert im Sinne von § 48 GEG (mehr als 10 % der Fläche eines Bauteils betroffen), gelten die energetischen Mindestanforderungen des GEG für die jeweils sanierten Bauteile verbindlich – auch bei einer stufenweisen Umsetzung über mehrere Jahre.
Beispiel aus der Praxis
Die Käuferin eines unsanierten Einfamilienhauses aus den 1960er-Jahren lässt vor dem Wiederverkauf eine Vollsanierung durchführen: neue Fassadendämmung, Fenstertausch, Dachdämmung, Einbau einer Wärmepumpe und Erneuerung der Elektrik. Ein Energieeffizienz-Experte begleitet die Maßnahme und bestätigt am Ende den Standard "Effizienzhaus 70 EE", wodurch zusätzlich zur BEG-Förderung ein deutlich verbesserter Energieausweis (Effizienzklasse A) im späteren Exposé ausgewiesen werden kann.
Rechtsgrundlage
- §§ 46-53 GEG – Anforderungen an die energetische Qualität bei Änderungen von Außenbauteilen und umfassenden Sanierungen.
- § 48 GEG – Schwellenwert (mehr als 10 % der Bauteilfläche), ab dem GEG-Anforderungen bei Sanierungen zwingend greifen.
- Förderrechtlich relevant: Richtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), keine eigenständige Rechtsnorm, sondern Förderprogramm des Bundes.