WALT
Auch: Weighted Average Lease Term · Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit
WALT (Weighted Average Lease Term) ist eine aus dem angelsächsischen Investmentmarkt stammende Kennzahl, die angibt, wie lange die Mietverträge eines Objekts im Durchschnitt noch laufen – gewichtet nach der jeweiligen Mietfläche oder den jeweiligen Mieteinnahmen. Sie ist ein zentraler Risikoindikator bei der Bewertung von Gewerbe- und Anlageimmobilien.
Ausführliche Erklärung
Bei Gewerbeimmobilien mit mehreren Mietern (Büro-, Einzelhandels- oder Logistikobjekte) sagt eine einzelne durchschnittliche Mietvertragslaufzeit wenig aus, wenn die Mieter sehr unterschiedlich große Flächenanteile belegen. Die WALT-Kennzahl gewichtet daher jede Restlaufzeit mit dem Flächen- oder Mieteinnahmenanteil des jeweiligen Mieters:
WALT = Σ (Restlaufzeit_Mieter × Flächenanteil_Mieter) / Gesamtfläche
Bedeutung für Investoren und Makler bei der Objektvermarktung:
- Risikoindikator: Eine hohe WALT (z. B. 8 bis 10 Jahre) signalisiert stabile, planbare Einnahmen und wird von institutionellen Investoren mit niedrigeren Renditeanforderungen (niedrigerer Cap Rate) honoriert. Eine niedrige WALT (unter 3 Jahre) bedeutet erhöhtes Vermietungsrisiko bei Vertragsauslauf und wird meist mit einem Risikoabschlag bzw. höherer Rendite bepreist.
- Zwei Varianten: WALT to break bezieht auch vorzeitige Kündigungsoptionen der Mieter mit ein (konservativere Betrachtung), WALT to expiry rechnet nur mit den regulären Vertragsenddaten.
- Anwendungsbereich: Vor allem bei Gewerbeimmobilien-Transaktionen (Shopping-Center, Bürogebäude, Fachmarktzentren, Logistikimmobilien) relevant; bei Wohnimmobilien praktisch nicht gebräuchlich, da unbefristete Mietverträge die Regel sind.
- Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen: WALT wird häufig zusammen mit der Cap Rate, dem Leerstand und der Mieterbonität in einem Investment-Exposé dargestellt, um Investoren ein vollständiges Risikobild zu geben.
- Für Makler im gewerblichen Investmentgeschäft ist die korrekte Berechnung und verständliche Darstellung der WALT ein wichtiges Verkaufsargument bei Core- und Core-Plus-Investments.
Beispiel aus der Praxis
Ein Fachmarktzentrum hat drei Mieter: Mieter A mit 60 % der Fläche und einer Restlaufzeit von 10 Jahren, Mieter B mit 30 % der Fläche und 4 Jahren Restlaufzeit, Mieter C mit 10 % der Fläche und 1 Jahr Restlaufzeit. Die WALT ergibt sich als (0,6 × 10) + (0,3 × 4) + (0,1 × 1) = 6 + 1,2 + 0,1 = 7,3 Jahre.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. WALT ist eine im internationalen Immobilien-Investmentgeschäft etablierte betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigene gesetzliche Regelung in Deutschland.