Werkmietwohnung
Auch: Werkswohnung
Eine Werkmietwohnung ist eine Wohnung, die der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer aufgrund des Arbeitsverhältnisses im Rahmen eines eigenständigen Mietvertrags überlässt. Anders als bei der Werkdienstwohnung besteht keine Pflicht, die Wohnung tatsächlich zu bewohnen, und der Mieter genießt weitgehenden regulären Mieterschutz.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Werkswohnungsbestände (z. B. von Industrieunternehmen, Bergbau- oder Energieunternehmen) verwalten, veräußern oder bewerten, ist die rechtliche Einordnung entscheidend für Kündigungsschutz und Verkehrswert:
- Vertragskonstruktion: Neben dem Arbeitsvertrag besteht ein separater Mietvertrag über die Wohnung. Die Wohnung wird dem Arbeitnehmer wegen des Arbeitsverhältnisses überlassen, es besteht aber keine Wohnpflicht wie bei der Werkdienstwohnung.
- Kündigungsschutz: Grundsätzlich gilt der reguläre Mieterschutz des Wohnraummietrechts. Das BGB enthält jedoch in §§ 576, 576a Sonderregelungen: Endet das Arbeitsverhältnis, kann der Arbeitgeber als Vermieter unter erleichterten Voraussetzungen mit gegenüber § 573c BGB verkürzten Fristen kündigen (z. B. zum Ablauf des übernächsten Monats statt der regulären Frist zum Quartalsende), da der ursprüngliche Überlassungsgrund entfallen ist. Diese Erleichterung nach § 576 Abs. 1 BGB gilt jedoch nur, solange die Wohnung dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war.
- Fristenstaffel: Ab einer Mietdauer von zehn Jahren entfällt die Sonderregelung des § 576 BGB; es gelten dann die regulären, nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c BGB, die sich bei langjährigen Mietverhältnissen zugunsten des Mieters auf bis zu neun Monate verlängern können.
- Praxisrelevanz für Makler: Beim Verkauf von Werkswohnbeständen (z. B. im Rahmen von Unternehmensverkäufen oder Portfoliotransaktionen) muss geprüft werden, welche Wohnungen an aktive, welche an ehemalige Arbeitnehmer vermietet sind, da sich hieraus unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten und damit unterschiedliche Verkehrswerte für den Erwerber ergeben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bergbauunternehmen vermietet einem aktiven Mitarbeiter eine firmeneigene Wohnung im Rahmen eines separaten Mietvertrags zu vergünstigter Miete. Scheidet der Mitarbeiter nach sieben Jahren aus dem Unternehmen aus, kann der Arbeitgeber das Mietverhältnis nach § 576 BGB mit der gegenüber der Regelfrist verkürzten Kündigungsfrist beenden, da die Wohnung ursprünglich wegen des Arbeitsverhältnisses überlassen wurde und die Mietdauer noch unter zehn Jahren liegt.
Rechtsgrundlage
- § 576 BGB – Verkürzte Kündigungsfrist bei Werkmietwohnungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses (nur bei einer Mietdauer von weniger als zehn Jahren).
- § 576a BGB – Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen (u. a. Berücksichtigung der Belange des Dienstberechtigten).
- § 573c BGB – Reguläre, nach Wohndauer gestaffelte Kündigungsfristen, die anzuwenden sind, sobald die Sonderregelung des § 576 BGB nicht mehr greift.