Wertermittlungsverfahren (Verfahrenswahl)
Auch: Verfahrenswahl · Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Die Verfahrenswahl bezeichnet die fachliche Entscheidung eines Gutachters oder Sachverständigen, mit welchem der drei nach der ImmoWertV zulässigen Verfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird. Die Wahl richtet sich nach Objektart, Datenlage und Marktverhalten der jeweiligen Käufergruppe.
Ausführliche Erklärung
Die ImmoWertV kennt kein starres "richtiges" Verfahren für jeden Immobilientyp, sondern verlangt eine begründete Verfahrenswahl, orientiert an dem, "was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" für die jeweilige Objektart maßgeblich ist (§ 194 BauGB). Faustregeln aus der Praxis:
- Vergleichswertverfahren: Bevorzugt bei Objekten mit ausreichender Vergleichsdatenbasis, typischerweise selbstgenutzte Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke. Es bildet am unmittelbarsten das reale Marktverhalten ab.
- Ertragswertverfahren: Maßgeblich bei Renditeobjekten, deren Wert primär durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird – vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien mit Ertragsorientierung.
- Sachwertverfahren: Kommt zur Anwendung, wenn weder Vergleichspreise noch Erträge marktüblich im Vordergrund stehen, etwa bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichsdaten oder bei Spezialimmobilien (Sonderbauten, öffentliche Gebäude).
- Kombination und Plausibilisierung: In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren parallel gerechnet und gegenübergestellt, um das Ergebnis zu plausibilisieren – besonders bei gemischt genutzten Objekten oder wenn die Marktlage unklar ist.
- Marktanpassung: Unabhängig vom gewählten Verfahren muss das rechnerische Ergebnis am Ende auf die tatsächliche Marktlage angepasst werden (z. B. über Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren), da reine Kostenwerte ohne Marktbezug den Verkehrswert verfehlen können.
Für Makler ist es wichtig zu verstehen, warum ein Gutachter für ein bestimmtes Objekt ein bestimmtes Verfahren wählt, um Kunden die Herkunft eines Gutachtenwertes plausibel erklären zu können – etwa wenn ein Kaufinteressent den im Sachwertverfahren ermittelten Wert eines Einfamilienhauses mit tatsächlich erzielten Marktpreisen vergleichen möchte.
Beispiel aus der Praxis
Für eine Eigentumswohnung in einem Neubaugebiet mit vielen aktuellen Vergleichsverkäufen wählt der Gutachterausschuss das Vergleichswertverfahren. Für ein individuell geplantes, freistehendes Architektenhaus in ländlicher Lage ohne vergleichbare Verkaufsfälle greift derselbe Gutachter dagegen auf das Sachwertverfahren zurück und plausibilisiert das Ergebnis anschließend mit einem Marktanpassungsfaktor aus der Bodenrichtwertkarte.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – normiert Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie Grundsätze der Verfahrenswahl.
- § 194 BauGB – Verkehrswertdefinition als Maßstab, an dem sich die Verfahrenswahl orientiert.