Wertgrenze nach § 85a ZVG
Auch: 5/10-Grenze · 7/10-Grenze
Die Wertgrenze nach § 85a ZVG schützt Schuldner und Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren davor, dass eine Immobilie zu einem unangemessen niedrigen Preis versteigert wird. Gebote unter 50 Prozent des gerichtlich festgestellten Verkehrswerts ("5/10-Grenze") werden automatisch zurückgewiesen; bei Geboten zwischen 50 und 70 Prozent ("7/10-Grenze") kann der Gläubiger die Aufhebung des Zuschlags verlangen.
Ausführliche Erklärung
Diese Wertgrenzen sind für Makler, die Bietinteressenten beraten, von hoher praktischer Bedeutung, da sie das Bietverhalten und die realistische Erwartungshaltung an den möglichen "Schnäppchenpreis" bei Zwangsversteigerungen maßgeblich beeinflussen:
- 5/10-Grenze (§ 85a Abs. 1 ZVG): Gebote, die weniger als 50 % des festgestellten Verkehrswerts betragen, weist das Vollstreckungsgericht von Amts wegen zurück – sie sind unwirksam und führen nicht zum Zuschlag. Diese Grenze schützt in erster Linie den Schuldner vor einer Verschleuderung seines Eigentums.
- 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Liegt das Meistgebot zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger, dessen Anspruch durch den Zuschlag nicht voll gedeckt wäre, bis zur Verkündung des Zuschlagsbeschlusses die Versagung des Zuschlags beantragen. Das Gericht muss diesem Antrag stattgeben, sofern der Gläubiger glaubhaft macht, dass sein Anspruch bei einem höheren Gebot in einem neuen Termin besser befriedigt würde. Diese Grenze schützt vorrangig die Gläubiger.
- Oberhalb der 7/10-Grenze: Ab einem Gebot von mindestens 70 % des Verkehrswerts kann der Zuschlag regelmäßig nicht mehr wegen zu niedrigen Gebots versagt werden.
- Zweiter Versteigerungstermin: Wird ein Zuschlag wegen Unterschreitens der 5/10- oder erfolgreicher Beanstandung der 7/10-Grenze versagt, findet ein neuer Versteigerungstermin statt. In diesem zweiten Termin gelten die Wertgrenzen nicht mehr (§ 85a Abs. 1 Satz 2, § 74a Abs. 1 Satz 3 ZVG) – hier kann theoretisch auch ein sehr niedriges Gebot zum Zuschlag führen, was für Bietinteressenten eine bekannte Strategie ist ("auf den zweiten Termin warten").
- Praxisrelevanz für Makler: Bietinteressenten, die auf ein "Schnäppchen" hoffen, sollten über diese Mechanik aufgeklärt werden – realistische Erwerbschancen unter dem Marktwert bestehen meist erst im zweiten Versteigerungstermin, sofern dieser überhaupt stattfindet.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem festgestellten Verkehrswert von 300.000 Euro würde ein Gebot von 140.000 Euro (unter 50 %) automatisch zurückgewiesen. Ein Gebot von 190.000 Euro (rund 63 %) würde zunächst zugelassen, könnte aber auf Antrag der finanzierenden Bank als Gläubigerin wegen Unterschreitens der 7/10-Grenze noch versagt werden. Erst bei einem zweiten Versteigerungstermin für dasselbe Objekt entfielen beide Wertgrenzen.