Widerrufsrecht (Immobilien)
Auch: Widerrufsrecht Immobilienkauf · Verbraucherwiderruf Bau- und Kaufvertrag
Das Widerrufsrecht erlaubt Verbrauchern bei bestimmten Vertragsarten, eine abgegebene Willenserklärung binnen einer gesetzlichen Frist – meist 14 Tage – ohne Begründung rückgängig zu machen. Für den klassischen notariellen Immobilienkaufvertrag besteht dieses Recht nicht; beim Verbraucherbauvertrag ist es dagegen ausdrücklich geregelt.
Ausführliche Erklärung
Das allgemeine verbraucherrechtliche Widerrufsrecht nach §§ 312 ff., 355 BGB greift insbesondere bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen. Für Immobilienkäufer ist die wichtigste Ausnahme entscheidend: Da der Grundstücks- und Immobilienkaufvertrag zwingend notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB), ist das Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB für notariell beurkundete Verträge ausdrücklich ausgeschlossen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die notarielle Belehrungs- und Prüfungspflicht (u. a. die Pflicht, dem Käufer den Vertragsentwurf regelmäßig zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen, § 17 Abs. 2a BeurkG) einen gleichwertigen Schutz wie ein Widerrufsrecht bietet.
Eine wichtige Ausnahme von dieser Ausnahme betrifft den Bauvertrag: Beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) – etwa dem Vertrag über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen – räumt § 650l BGB dem Verbraucher ein eigenständiges Widerrufsrecht ein, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung; unterbleibt diese, verlängert sie sich auf maximal zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Für Makler und Verkäufer ist die Unterscheidung praxisrelevant: Beim reinen Immobilienkauf besteht Sicherheit ab Beurkundung, beim Bauträgervertrag mit Bauleistungscharakter kann ein zusätzliches Widerrufsrecht des Erwerbers zu prüfen sein.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer unterschreibt beim Notar einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Er kann diesen Vertrag anschließend nicht wegen eines gesetzlichen Widerrufsrechts rückgängig machen – ein Ausstieg ist nur über vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte oder allgemeine Anfechtungs- bzw. Rücktrittsgründe möglich. Schließt derselbe Bauherr dagegen mit einem Bauunternehmen einen nicht notariell beurkundeten Verbraucherbauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses, kann er diesen innerhalb von 14 Tagen nach ordnungsgemäßer Belehrung widerrufen.
Rechtsgrundlage
- § 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB – Ausschluss des Widerrufsrechts bei notariell beurkundeten Verträgen.
- § 355 BGB – Allgemeine Rechtsfolgen und Frist des Widerrufs.
- § 650l BGB – Eigenständiges Widerrufsrecht des Verbrauchers beim Verbraucherbauvertrag.