Wohnimmobilienverwalter
Auch: WEG-Verwalter · Hausverwalter · Immobilienverwalter
Ein Wohnimmobilienverwalter ist gewerblich mit der Verwaltung von Wohnungseigentum (WEG-Verwaltung) oder vermieteten Mietwohnungen betraut. Seit 2018 benötigt er dafür ebenso wie der Makler eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, verbunden mit Zuverlässigkeits-, Versicherungs- und Weiterbildungspflichten.
Ausführliche Erklärung
Bis 2018 war die Tätigkeit als Haus- oder WEG-Verwalter erlaubnisfrei – jeder konnte sich ohne Sachkundenachweis "Hausverwalter" nennen. Mit der Reform des § 34c GewO (2018) wurde die Wohnimmobilienverwaltung der Maklertätigkeit berufsrechtlich gleichgestellt und ist seither in § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO als eigener erlaubnispflichtiger Tatbestand geregelt.
Für die Erlaubnis muss der Antragsteller nachweisen:
- Persönliche Zuverlässigkeit: keine einschlägigen Vorstrafen, keine ungeordneten Vermögensverhältnisse (Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug, Auskunft aus dem Insolvenzverfahren).
- Berufshaftpflichtversicherung: verpflichtend zur Absicherung von Vermögensschäden bei der Verwaltung fremden Eigentums und fremder Gelder (z. B. Instandhaltungsrücklagen, Mietkautionen).
- Weiterbildungspflicht: nach der Wohnimmobilienverwalterverordnung (WImmoV) müssen Verwalter und ihre Vertriebsmitarbeiter alle drei Jahre mindestens 20 Stunden Fortbildung nachweisen (analog zur Regelung für Makler in der ImmoWeiterbV).
- Keine Sachkundeprüfung im Erlaubnisverfahren: Anders als in manchen Reformdiskussionen gefordert, verlangt § 34c GewO für Verwalter (wie für Makler) keinen verpflichtenden IHK-Sachkundenachweis vor Erlaubniserteilung – nur die laufende Weiterbildungspflicht.
Abzugrenzen ist der gewerberechtlich erlaubnispflichtige "Wohnimmobilienverwalter" vom zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG: Dieser ist eine freiwillige Zusatzqualifikation (IHK-Prüfung), die bestimmte gesetzliche Ansprüche der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter auslöst, aber nicht Voraussetzung der Gewerbeerlaubnis ist.
Praxisrelevanz für Makler: Viele Maklerbüros bieten zusätzlich WEG- oder Mietverwaltung an ("Zwei-Standbein-Strategie") und benötigen dafür eine gesonderte oder erweiterte Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO, auch wenn bereits eine Maklererlaubnis vorliegt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Maklerbüro erweitert sein Geschäftsmodell um die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften. Da die klassische Maklererlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO die WEG-Verwaltung nicht abdeckt, beantragt der Inhaber zusätzlich die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO und weist eine erweiterte Berufshaftpflichtversicherung sowie seine Zuverlässigkeit nach.
Rechtsgrundlage
- § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO – Erlaubnispflicht für die gewerbliche Verwaltung von Wohnungseigentum und Mietwohnraum.
- Wohnimmobilienverwalterverordnung (WImmoV) – konkretisiert Weiterbildungspflichten und Versicherungsanforderungen.
- § 26a WEG – Regelung des (freiwilligen) zertifizierten Verwalters, abzugrenzen von der Erlaubnispflicht.