Zahl der Vollgeschosse
Auch: Geschossigkeit
Die Zahl der Vollgeschosse (auch als Geschossigkeit bezeichnet) ist eine zentrale Festsetzung im Bebauungsplan, die angibt, wie viele Vollgeschosse ein Gebäude in dem betreffenden Baugebiet höchstens (oder zwingend) haben darf. Sie ist neben Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) eines der wichtigsten Maße der baulichen Nutzung und bestimmt maßgeblich die zulässige Bebauungsdichte eines Grundstücks.
Ausführliche Erklärung
Für Makler zählt die Zahl der Vollgeschosse zu den ersten Kennziffern, die bei der Einschätzung des Bebauungspotenzials und damit des Wertes eines Grundstücks geprüft werden müssen, da sie über die maximale Höhenentwicklung und Nutzfläche eines Gebäudes entscheidet.
Festsetzung im Bebauungsplan (§ 16 BauNVO):
Die Gemeinde kann die Zahl der Vollgeschosse auf unterschiedliche Weise festsetzen:
- als Höchstzahl (z. B. "II" für maximal zwei Vollgeschosse) – die häufigste Praxis,
- als zwingende Zahl ("zwei Vollgeschosse zwingend"), wenn ein einheitliches Ortsbild gewünscht wird,
- als Mindest- und Höchstzahl (Bandbreite), um Gestaltungsspielraum zu lassen.
- In römischen Ziffern dargestellt (I, II, III …) unterscheidet man diese Festsetzung von der absoluten Gebäudehöhe (in Metern), die zusätzlich oder alternativ festgesetzt werden kann.
Zusammenspiel mit anderen Maßen der baulichen Nutzung:
- Zusammen mit der Grundflächenzahl (GRZ) ergibt die Zahl der Vollgeschosse indirekt die zulässige Geschossfläche: Ist keine Geschossflächenzahl (GFZ) festgesetzt, kann sie gemäß § 19/§ 20 BauNVO aus GRZ und Zahl der Vollgeschosse abgeleitet werden.
- Ist im Bebauungsplan sowohl die Zahl der Vollgeschosse als auch die Geschossflächenzahl festgesetzt, sind grundsätzlich beide Werte einzuhalten – im Zweifel gilt die strengere (die Bebauung einschränkendere) Festsetzung.
- In Gebieten ohne qualifizierten Bebauungsplan (Innenbereich nach § 34 BauGB) richtet sich die zulässige Geschossigkeit nach dem, was sich in die Eigenart der näheren Umgebung "einfügt".
Berechnung der Vollgeschosse:
Nur Geschosse, die nach der jeweiligen Landesbauordnung als Vollgeschoss gelten (ausreichende lichte Höhe, ausreichender Flächenanteil, ausreichende Überragung über Gelände), zählen für die Ermittlung der "Zahl der Vollgeschosse" mit. Staffelgeschosse, nicht ausgebaute Dachräume oder Kellergeschosse bleiben in der Regel unberücksichtigt.
Praxisrelevanz:
- Bei der Prüfung von Nachverdichtungs- oder Aufstockungspotenzial (z. B. Dachgeschossausbau, Aufstockung um ein weiteres Geschoss) ist die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Vollgeschosse die entscheidende Obergrenze.
- Widerspricht ein geplantes Bauvorhaben der festgesetzten Geschossigkeit, ist regelmäßig eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erforderlich, die nur unter engen Voraussetzungen erteilt wird.
- Bei Bestandsgebäuden, die die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse bereits überschreiten (weil sie vor dem Bebauungsplan errichtet wurden), greift regelmäßig Bestandsschutz, eine Erweiterung ist jedoch meist nur im Rahmen der aktuellen Festsetzung möglich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan setzt für ein allgemeines Wohngebiet die Zahl der Vollgeschosse auf "II" (maximal zwei Vollgeschosse) fest. Ein Eigentümer möchte sein bestehendes zweigeschossiges Einfamilienhaus um ein drittes Vollgeschoss aufstocken. Da dies der Festsetzung widerspricht, benötigt er eine Befreiung von der Gemeinde, die nur erteilt wird, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit oder eine nicht beabsichtigte Härte vorliegen.
Rechtsgrundlage
- § 16 BauNVO – Regelt Art und Umfang der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung, einschließlich der Zahl der Vollgeschosse.
- § 20 BauNVO – Definiert Geschossflächenzahl und das Verhältnis zur Zahl der Vollgeschosse.
- § 18 BauNVO – Regelt Festsetzungen der Höhe baulicher Anlagen als Alternative bzw. Ergänzung zur Geschosszahl.