Maß der baulichen Nutzung

Neben der Art der baulichen Nutzung (welcher Gebäudetyp: Wohnen, Gewerbe etc.) regelt das Bauplanungsrecht mit dem Maß der baulichen Nutzung, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die Bestimmungsgrößen sind in §§ 16 bis 21a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt:

• Grundflächenzahl (GRZ): Anteil der überbaubaren Fläche an der Grundstücksfläche (z. B. GRZ 0,4 = 40 % des Grundstücks dürfen überbaut werden).
• Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche.
• Baumassenzahl (BMZ): Umbautes Volumen je Quadratmeter Grundstücksfläche, vor allem für gewerbliche Nutzungen relevant.
• Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen als weitere Steuerungsgrößen.

§ 17 BauNVO gibt hierfür Orientierungswerte für Obergrenzen vor, die die Gemeinde bei der Aufstellung eines Bebauungsplans grundsätzlich nicht überschreiten soll, etwa GRZ 0,4 / GFZ 1,2 für allgemeine und reine Wohngebiete (WA/WR) oder GRZ 0,8 / GFZ 2,4 für Gewerbe- und Industriegebiete (GE/GI). In begründeten Fällen (z. B. zentrale, gut erschlossene Lagen) kann die Gemeinde davon abweichen.

Für Makler ist das Maß der baulichen Nutzung entscheidend, um das bauliche Potenzial eines Grundstücks realistisch einzuschätzen: Es bestimmt zusammen mit Abstandsflächen und Höhenfestsetzungen, wie groß ein zulässiges Gebäude tatsächlich werden darf, und ist damit ein zentraler Werttreiber – gerade bei unbebauten oder unterbauten Grundstücken.

Ein Bebauungsplan setzt für ein Grundstück von 800 m² in einem allgemeinen Wohngebiet eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 fest. Zulässig ist damit eine überbaute Grundfläche von maximal 320 m² sowie eine Geschossfläche von insgesamt maximal 960 m², verteilt auf die zulässige Zahl der Vollgeschosse.