Zinsen

Rechtlich ist die Verzinsung des Darlehens Teil des Darlehensvertrags nach § 488 BGB: Der Darlehensgeber ist verpflichtet, dem Darlehensnehmer den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, und der Darlehensnehmer ist im Gegenzug verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuerstatten. Die Höhe des Zinses wird individuell vereinbart und richtet sich am Markt vor allem nach der Bonität des Kreditnehmers, der Beleihung der Immobilie, der gewählten Zinsbindungsdauer und dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt.

Bei Immobiliendarlehen ist zwischen mehreren Zinsbegriffen zu unterscheiden:

• Sollzins (Nominalzins): der reine Zinssatz auf das Darlehen, ohne weitere Kosten.
• Effektivzins: berücksichtigt zusätzlich sämtliche Kosten der Finanzierung (u. a. Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskurs) und macht Angebote verschiedener Banken vergleichbar. Kreditinstitute sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins in Kreditangeboten transparent auszuweisen.
• Zinsbindung: der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist (üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre); nach Ablauf muss der Zins neu verhandelt oder das Darlehen umgeschuldet werden.

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate über die Zinsbindung konstant, während sich innerhalb der Rate der Zinsanteil mit fortschreitender Tilgung sukzessive verringert und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Die Höhe der Zinsen hat damit unmittelbaren Einfluss auf die monatliche Belastung und die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung.

Ein Käufer nimmt ein Darlehen über 300.000 Euro mit einem Sollzins von 3,5 Prozent und zehnjähriger Zinsbindung auf. Im ersten Jahr entfällt der Großteil der monatlichen Rate auf Zinsen, mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil steigt.