Zinsdeckungsgrad
Auch: Interest Coverage Ratio · ICR
Der Zinsdeckungsgrad (Interest Coverage Ratio, ICR) misst, wie oft der laufende operative Ertrag einer Immobilie ausreicht, um die anfallenden Zinszahlungen aus der Fremdfinanzierung zu decken. Er ist eine der wichtigsten Kennzahlen, mit denen Banken die Kapitaldienstfähigkeit eines finanzierten Objekts prüfen.
Ausführliche Erklärung
Der Zinsdeckungsgrad berechnet sich vereinfacht als:
ICR = Nettobetriebsergebnis (NOI) ÷ Zinsaufwand
Ein ICR von 2,0 bedeutet, dass der Nettoertrag der Immobilie die fälligen Zinsen doppelt decken würde – ein üblicher Komfortpuffer für Fremdkapitalgeber. Banken legen bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung typischerweise Mindest-ICR-Werte zwischen 1,3 und 2,0 als Finanzierungscovenant fest, abhängig von Objektqualität, Mieterbonität und Marktlage.
Praxisrelevante Aspekte:
- Abgrenzung zum Debt Yield und Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Während der ICR nur den Zinsanteil des Kapitaldienstes betrachtet, bezieht der DSCR zusätzlich die Tilgungsleistung mit ein. Der ICR ist daher meist die "optimistischere" Kennzahl und wird oft bei endfälligen Darlehen (ohne laufende Tilgung) als primäres Covenant verwendet.
- Covenant-Verletzung: Unterschreitet der tatsächliche ICR während der Finanzierungslaufzeit die vertraglich vereinbarte Mindestschwelle (z. B. durch Mietausfälle oder Zinserhöhungen bei variabler Verzinsung), kann dies eine Covenant-Verletzung auslösen, die der Bank Sonderkündigungsrechte oder das Recht zur Nachbesicherung einräumt.
- Zinssensitivität: Bei variabel verzinsten Darlehen verändert sich der ICR unmittelbar mit dem Marktzins – ein Grund, warum Kreditgeber häufig ergänzend einen Zinsstresstest verlangen, um die Robustheit der Finanzierung bei steigenden Zinsen zu prüfen.
- Relevanz für Investoren: Ein niedriger ICR signalisiert ein höheres Finanzierungsrisiko und geringeren finanziellen Spielraum bei unerwarteten Ertragsausfällen (z. B. Mieterinsolvenz).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude erwirtschaftet ein jährliches Nettobetriebsergebnis von 800.000 Euro. Der jährliche Zinsaufwand aus dem Bankdarlehen beträgt 400.000 Euro. Der Zinsdeckungsgrad beträgt somit 800.000 / 400.000 = 2,0 – die Bank sieht das Objekt als komfortabel finanziert an, solange dieser Wert über der vereinbarten Mindestschwelle von beispielsweise 1,5 bleibt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Zinsdeckungsgrad ist eine bankübliche Finanzierungskennzahl, die individuell in Kreditverträgen als Financial Covenant vereinbart wird; die allgemeinen Vorschriften zur Kreditvergabe und Bonitätsprüfung (u. a. § 18 KWG) bilden den regulatorischen Rahmen für Kreditinstitute.