Zinsstresstest
Auch: Stresstest
Ein Zinsstresstest simuliert, wie sich ein deutlicher Zinsanstieg auf die Finanzierbarkeit einer Immobilie auswirken würde. Geprüft wird, ob die Mieteinnahmen auch bei höheren Zinsen noch ausreichen, um Zins- und Tilgungsleistungen zu decken, bevor eine Bank oder ein Investor die Finanzierung endgültig zusagt.
Ausführliche Erklärung
Der Zinsstresstest ist fester Bestandteil der Kreditprüfung bei der gewerblichen und zunehmend auch bei der privaten Immobilienfinanzierung. Dabei wird das Finanzierungsmodell mit einem hypothetisch höheren Zinssatz durchgerechnet – üblich sind Aufschläge von 1 bis 3 Prozentpunkten auf den aktuellen Zins – und geprüft, ob Kennzahlen wie Zinsdeckungsgrad (ICR) oder Debt Service Coverage Ratio (DSCR) auch unter diesen Stressbedingungen oberhalb der geforderten Mindestschwellen bleiben.
Relevante Aspekte in der Praxis:
- Auslöser der zunehmenden Bedeutung: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen (2010-2021) und der darauffolgenden Zinswende ab 2022 haben Banken und Aufsichtsbehörden Zinsstresstests deutlich strenger gehandhabt, da viele Finanzierungen bei den zuvor kalkulierten Niedrigzinsen nicht mehr tragfähig waren.
- Anschlussfinanzierungsrisiko: Besonders relevant ist der Stresstest bei Objekten mit auslaufender Zinsbindung, da bei der Anschlussfinanzierung ein deutlich höherer Marktzins anfallen kann als bei Vertragsabschluss ursprünglich kalkuliert.
- Aufsichtsrechtlicher Kontext: Kreditinstitute sind im Rahmen der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) der BaFin verpflichtet, Zinsänderungsrisiken im Kreditportfolio regelmäßig zu simulieren; dies wirkt sich mittelbar auf die Kreditvergabepraxis bei Immobilienfinanzierungen aus.
- Private Baufinanzierung: Auch bei privaten Baufinanzierungen empfehlen Verbraucherschützer und Banken zunehmend einen "Zinsschock"-Test, um zu prüfen, ob die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung noch tragbar bleibt, etwa bei einem Anstieg des Zinssatzes von 3 % auf 6 %.
Für Makler ist der Zinsstresstest relevant, weil er direkten Einfluss auf die Finanzierbarkeit eines Objekts und damit auf den Kreis potenzieller Käufer hat – insbesondere bei Kapitalanlageimmobilien, bei denen die Fremdfinanzierungsquote hoch ist.
Beispiel aus der Praxis
Eine Bank finanziert den Kauf einer Gewerbeimmobilie zu einem aktuellen Zinssatz von 4 %. Im Rahmen der Kreditprüfung wird zusätzlich simuliert, wie sich die Kapitaldienstfähigkeit bei einem Zinssatz von 6,5 % darstellen würde. Nur wenn der Zinsdeckungsgrad auch unter diesem Stressszenario oberhalb der bankinternen Mindestschwelle bleibt, wird die Finanzierung in der beantragten Höhe zugesagt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage für einzelne Finanzierungsverträge. Für Kreditinstitute ergeben sich Vorgaben zum Umgang mit Zinsänderungsrisiken mittelbar aus den Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) der BaFin sowie aus § 25a KWG (Organisationspflichten, Risikomanagement).