Zurückstellung von Baugesuchen

Sobald eine Gemeinde einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst hat, besteht die Gefahr, dass Bauherren in der Zwischenzeit noch schnell Bauanträge nach der bisherigen (oft großzügigeren) Rechtslage stellen, um der künftigen Planung zuvorzukommen. Zur Absicherung stehen der Gemeinde zwei gestufte Instrumente zur Verfügung:

1. Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 Abs. 1 BauGB): Auf Antrag der Gemeinde setzt die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über einen konkreten, bereits gestellten Bauantrag für bis zu 12 Monate aus, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Die Zurückstellung setzt voraus, dass mindestens ein Aufstellungsbeschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht wurde und die Planungsabsicht bereits ein Mindestmaß an Konkretisierung erreicht hat ("Planungssicherungsbedürfnis").

2. Veränderungssperre (§ 14 BauGB): Die generelle, für alle Vorhaben im Plangebiet geltende Sperre – die Zurückstellung ist gewissermaßen ihr "kleiner Bruder" für den Einzelfall, wenn (noch) keine förmliche Veränderungssperre erlassen wurde oder diese aus formalen Gründen nicht greift.

Für den Makler ist die Zurückstellung ein Warnsignal bei der Objektbeurteilung: Ein Grundstück, für das ein Bauantrag zurückgestellt wurde, ist faktisch für die Dauer der Zurückstellung "eingefroren" – Käufer sollten unbedingt darüber informiert werden, da sich die Bebaubarkeit durch den künftigen Bebauungsplan gegenüber dem bisherigen Rechtszustand deutlich verschlechtern kann (z. B. geringere Geschosszahl, andere Nutzungsart). Auf Antrag des Bauherrn kann die Zurückstellung zudem eine Entschädigungspflicht der Gemeinde nach § 18 BauGB auslösen, wenn sie über die zulässige Dauer hinaus andauert oder unverhältnismäßig ist. In der Praxis wird die Zurückstellung häufig genutzt, wenn ein Bauantrag "in letzter Minute" vor Inkrafttreten einer Veränderungssperre eingereicht wird.

Eine Gemeinde beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplans, um ein bislang unbeplantes Gebiet als Grünfläche zu sichern. Kurz darauf reicht ein Grundstückseigentümer einen Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus ein. Da das Vorhaben der künftigen Planung widerspricht, beantragt die Gemeinde bei der Bauaufsichtsbehörde die Zurückstellung des Baugesuchs für zwölf Monate, bis der Bebauungsplan Rechtskraft erlangt.