Zwei-Nettokaltmieten-Regel
Auch: Provisionshöchstgrenze Vermietung · Zwei-Monatsmieten-Regel
Die Zwei-Nettokaltmieten-Regel legt fest, dass die Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietwohnraum maximal zwei Monatsnettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer betragen darf. Diese Obergrenze gilt in den seltenen Fällen, in denen der Wohnungssuchende – und nicht der Vermieter – die Provision schuldet.
Ausführliche Erklärung
Seit Einführung des Bestellerprinzips 2015 zahlt in aller Regel der Vermieter die Maklerprovision, wenn er den Makler beauftragt hat (§ 2 WoVermittG). Nur wenn der Wohnungssuchende den Makler selbst und unabhängig vom Vermieter mit der Suche beauftragt hat, darf ihm überhaupt eine Provision in Rechnung gestellt werden – und dann greift die Deckelung nach § 3 WoVermittG:
- Berechnungsgrundlage: Maßgeblich ist die Nettokaltmiete (Miete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen), nicht die Bruttowarmmiete. Zwei Monatsmieten bedeuten also 2 × Nettokaltmiete.
- Zuzüglich Umsatzsteuer: Auf den Höchstbetrag darf zusätzlich die gesetzliche Umsatzsteuer (derzeit 19 %) aufgeschlagen werden, sodass sich in der Praxis oft von "2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt." oder umgangssprachlich "2,38 Kaltmieten brutto" die Rede ist.
- Keine versteckten Zusatzkosten: Über die gedeckelte Provision hinaus dürfen keine weiteren Gebühren (Bearbeitungsgebühr, Besichtigungsgebühr, Vertragserstellungsgebühr) vom Wohnungssuchenden verlangt werden, wenn dieser bereits die Höchstprovision zahlt.
- Verstoßfolgen: Eine über die Grenze hinausgehende Vereinbarung ist gemäß § 5 WoVermittG unwirksam und zu viel gezahlte Beträge können zurückgefordert werden; Verstöße können zudem als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 25.000 Euro geahndet werden (§ 8 WoVermittG).
- Abgrenzung Kaufimmobilien: Diese Regel gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnraum. Bei der Vermittlung von Kaufimmobilien gelten stattdessen die Regelungen zur hälftigen Teilung der Käuferprovision (§ 656c BGB) bzw. zur Bestellerprinzip-Analogie beim Verkauf (§ 656d BGB).
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnungssuchender beauftragt eigenständig einen Makler, ihm eine Wohnung mit 800 Euro Nettokaltmiete zu suchen, unabhängig vom Vermieter. Findet der Makler eine passende Wohnung, darf er maximal 1.600 Euro zzgl. 19 % USt. (also 1.904 Euro) als Provision verlangen – nicht mehr, auch wenn er vertraglich eine höhere Summe vereinbart hätte.
Rechtsgrundlage
- § 3 WoVermittG – Provisionshöchstgrenze von zwei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
- § 5 WoVermittG – Unwirksamkeit und Rückforderbarkeit überhöhter Vereinbarungen.
- § 8 WoVermittG – Bußgeldbewehrung von Verstößen.