Zweitwohnungsteuer
Auch: Zweitwohnungssteuer · Nebenwohnungsteuer
Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die Städte und Gemeinden auf das Innehaben einer Wohnung als Nebenwohnsitz erheben. Sie betrifft vor allem Personen, die neben ihrer Hauptwohnung eine weitere Wohnung zum eigenen Gebrauch (nicht zur reinen Kapitalanlage) unterhalten, etwa aus beruflichen Gründen, als Studentenwohnung oder als Feriendomizil.
Ausführliche Erklärung
Rechtsgrundlage ist Art. 105 Abs. 2a GG, der den Gemeinden die Erhebung örtlicher Aufwandsteuern erlaubt, solange sie bundesrechtlich geregelten Steuern nicht gleichartig sind. Ausgestaltet wird die Zweitwohnungsteuer durch kommunale Satzungen (siehe Zweitwohnungsteuersatzung) auf Basis der jeweiligen Kommunalabgabengesetze der Länder. Bemessungsgrundlage ist in der Regel die Jahresnettokaltmiete (bei Eigennutzung: die ortsübliche Vergleichsmiete), der Steuersatz liegt üblicherweise zwischen 5 % und 20 % dieser Bemessungsgrundlage, in Tourismusgemeinden teils höher.
Für den Makler ist die Zweitwohnungsteuer aus mehreren Gründen relevant:
- Kapitalanlage-Beratung: Bei der Vermittlung von Ferienwohnungen oder Objekten in Tourismusregionen (Nordsee, Ostsee, Alpenregion, Berlin) muss auf die mögliche Zweitwohnungsteuerpflicht hingewiesen werden, da sie die Nebenkosten und Rendite spürbar beeinflusst.
- Abgrenzung zur reinen Vermietung: Steht eine Wohnung ganzjährig zur Fremdvermietung zur Verfügung und wird tatsächlich am Markt vermietet, entfällt regelmäßig die Zweitwohnungsteuerpflicht, da keine Eigennutzung vorliegt. Wird sie hingegen auch nur zeitweise selbst genutzt (klassische Ferienwohnung mit Eigennutzungsvorbehalt), entsteht die Steuerpflicht.
- Meldepflicht: Wer eine Nebenwohnung unterhält, muss diese beim Einwohnermeldeamt anmelden; die Meldebehörde übermittelt die Daten in vielen Kommunen automatisch an das Steueramt.
- Befreiungstatbestände: Viele Satzungen sehen Ausnahmen vor, etwa für Studierende (wenn die Zweitwohnung aus Ausbildungsgründen genommen wird und der Steuerpflichtige noch bei den Eltern gemeldet ist – hier gibt es je nach Kommune unterschiedliche Regelungen) oder für beruflich notwendige Zweitwohnungen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung.
- Verfassungsrechtliche Grenzen: Das Bundesverfassungsgericht hat wiederholt entschieden, dass die Zweitwohnungsteuer zulässig ist, solange sie nicht rein aus beruflichen Gründen notwendige Zweitwohnungen unverhältnismäßig belastet (insbesondere bei Ehegatten mit Doppelhaushalt).
- Die Steuer ist von der Grundsteuer unabhängig und wird zusätzlich zu ihr erhoben; sie zählt zu den nicht umlagefähigen Kosten der Immobilie.
Beispiel aus der Praxis
Ein Berliner Investor kauft eine Wohnung auf Sylt, die er selbst zwei bis drei Wochen im Jahr nutzt und ansonsten über eine Ferienwohnungsagentur vermietet. Da eine Eigennutzungsmöglichkeit vorbehalten bleibt, stuft die Gemeinde die Wohnung als Zweitwohnung ein und erhebt Zweitwohnungsteuer auf Basis der geschätzten Jahresnettokaltmiete. Würde er die Wohnung ganzjährig ausschließlich fremdvermieten, entfiele die Steuerpflicht.
Rechtsgrundlage
- Art. 105 Abs. 2a GG – Ermächtigung der Gemeinden zur Erhebung örtlicher Aufwand- und Verbrauchsteuern.
- Kommunalabgabengesetze der Länder – Ermächtigungsgrundlage auf Länderebene für die kommunalen Satzungen.
- Kommunale Zweitwohnungsteuersatzungen – regeln Steuersatz, Bemessungsgrundlage und Ausnahmen im Einzelnen (siehe Zweitwohnungsteuersatzung).
- Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Zulässigkeit und zu Grenzen der Zweitwohnungsteuer.