110-Prozent-Finanzierung
Auch: Vollfinanzierung mit Nebenkosten · Vollfinanzierung · 110-Prozent-Finanzierung
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank mehr als den reinen Kaufpreis der Immobilie – nämlich zusätzlich die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklerprovision. Der Käufer bringt dabei kein oder kaum Eigenkapital ein.
Ausführliche Erklärung
Der Name bezieht sich darauf, dass die Darlehenssumme rund 108–115 % des reinen Kaufpreises beträgt, um neben dem Objektwert auch die Erwerbsnebenkosten (in Deutschland je nach Bundesland etwa 9–12 % des Kaufpreises) zu decken. Für den Makler ist dieser Begriff wichtig, weil er häufig von Kaufinteressenten mit wenig Eigenkapital angesprochen wird und einordnen können muss, welche Konsequenzen eine solche Finanzierung hat:
- Risikoaufschlag der Bank: Da die Beleihungsgrenze (meist rund 80 % des Beleihungswerts) überschritten wird, verlangen Banken für den übersteigenden Teil deutlich höhere Zinsen oder lehnen die Finanzierung ganz ab. Nur Kunden mit sehr guter Bonität, stabilem Einkommen und guter Beleihungsobjekt-Qualität erhalten überhaupt ein Angebot.
- Fehlender Sicherheitspuffer: Ohne Eigenkapitalpolster besteht bei Zinsänderungen, Wertverlust der Immobilie oder Einkommensausfall ein erhöhtes Ausfallrisiko – ein Punkt, über den Makler und Berater im Rahmen ihrer Aufklärungspflicht informieren sollten.
- Praxisrelevanz: Vollfinanzierungen sind in den letzten Jahren aufgrund gestiegener Zinsen und strengerer Bankenregulierung seltener geworden; sie kommen vor allem bei Selbstnutzern mit sehr hohem, sicherem Einkommen oder bei Beamten vor.
- Abgrenzung: Eine "100-Prozent-Finanzierung" deckt nur den Kaufpreis, die "110-Prozent-Finanzierung" zusätzlich die Nebenkosten – der Makler sollte diese Begriffe im Kundengespräch sauber trennen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar kauft eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision) belaufen sich auf 44.000 Euro. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank die gesamten 444.000 Euro, das Paar muss kein eigenes Kapital einbringen – akzeptiert dafür aber einen höheren Zinssatz für den nicht durch Eigenkapital gedeckten Anteil.
Rechtsgrundlage
- § 488 BGB – Grundlage des Darlehensvertrags zwischen Bank und Kreditnehmer.
- § 491a BGB i. V. m. Art. 247 EGBGB – vorvertragliche Informationspflichten bei Verbraucherdarlehensverträgen, insbesondere zu Risiken hoher Beleihung.