Aufrechnung mit der Mietkaution
Auch: Verrechnung mit der Kaution · Kautionsaufrechnung
Die Aufrechnung mit der Mietkaution bezeichnet die Verrechnung von Forderungen des Vermieters (z. B. Mietrückstände, Schadensersatz) mit der vom Mieter hinterlegten Kaution. Während des laufenden Mietverhältnisses ist dies nur eingeschränkt zulässig, weil die Kaution primär eine Sicherheit und keine Zahlungsquelle für den Vermieter ist.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die auch Mietverwaltung betreuen oder Bestandsmietverhältnisse bei Verkäufen bewerten, ist die Frage der Kautionsaufrechnung ein häufiger Streitpunkt.
Während des laufenden Mietverhältnisses:
- Der Vermieter darf grundsätzlich nicht einseitig mit unstreitigen oder streitigen Forderungen gegen die Kaution aufrechnen, solange das Mietverhältnis besteht – die Kaution dient der Absicherung bis zum Vertragsende, nicht der laufenden Verrechnung.
- Ausnahme: Bei rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen Forderungen (z. B. titulierte Mietrückstände) kann eine Aufrechnung nach der Rechtsprechung zulässig sein.
- Eine formularmäßige Klausel, die dem Vermieter ein jederzeitiges Zugriffsrecht auf die Kaution einräumt, ist wegen Verstoßes gegen den Sicherungszweck regelmäßig unwirksam (§ 307 BGB).
Nach Beendigung des Mietverhältnisses:
- Der Vermieter darf innerhalb einer angemessenen Prüf- und Abrechnungsfrist (in der Praxis regelmäßig bis zu sechs Monaten, je nach Einzelfall auch länger bei ausstehender Betriebskostenabrechnung) mit fälligen Forderungen aufrechnen und den Restbetrag der Kaution erst danach auszahlen.
- Zurückbehaltungsrecht: Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Fälligkeit der Betriebskostennachforderung einbehalten, auch ohne bereits abgerechnet zu haben.
- Verzugszinsen auf die Kaution stehen dem Mieter zu, wenn die Rückzahlung ungerechtfertigt verzögert wird.
Praxishinweis: Bei Wohnungskäufen mit bestehendem Mietverhältnis sollte der Käufer prüfen, ob und in welcher Höhe die Kaution korrekt angelegt und noch vollständig vorhanden ist – er tritt gemäß § 566a BGB automatisch in die Kautionspflicht ein.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zieht aus und hinterlässt Schäden an der Einbauküche. Der Vermieter lässt einen Kostenvoranschlag erstellen und rechnet nach Auszug die Reparaturkosten mit der Kaution auf, bevor er den Restbetrag auszahlt. Wäre der Mieter noch im laufenden Vertrag und der Vermieter würde einfach monatliche Mietrückstände eigenmächtig mit der Kaution verrechnen, wäre dies unzulässig, solange die Rückstände bestritten sind.
Rechtsgrundlage
- § 387 BGB – Allgemeine Voraussetzungen der Aufrechnung (Gegenseitigkeit, Fälligkeit, Gleichartigkeit).
- § 551 BGB – Regelung zur Mietkaution, Anlagepflicht und Sicherungszweck.
- § 566a BGB – Eintritt des Erwerbers in die Kautionspflicht bei Eigentümerwechsel.