Aufrechnung
Auch: Aufrechnungserklärung · Kompensation
Die Aufrechnung ist die einseitige Erklärung, mit der zwei Personen, die einander etwas schulden, ihre gegenseitigen Forderungen miteinander verrechnen, sodass beide Forderungen in Höhe des übereinstimmenden Betrags erlöschen. In der Immobilienpraxis spielt sie etwa bei Kaufpreisforderungen, Mietkautionen oder Nebenkostenabrechnungen eine Rolle.
Ausführliche Erklärung
Voraussetzung der Aufrechnung nach § 387 BGB ist zunächst die Gegenseitigkeit: Die Parteien müssen einander Leistungen schulden, also Gläubiger und Schuldner der jeweils anderen Forderung sein. Weiter müssen die Forderungen gleichartig sein, in der Praxis meist beides Geldforderungen. Schließlich muss die Gegenforderung des Aufrechnenden fällig und durchsetzbar sein, während die eigene Schuld erfüllbar sein muss. Die Aufrechnung wird durch einseitige Erklärung gegenüber dem anderen Teil bewirkt (§ 388 BGB) und wirkt nach § 389 BGB rückwirkend: Die Forderungen gelten bereits zu dem Zeitpunkt als erloschen, in dem sie sich erstmals aufrechenbar gegenüberstanden.
Im Immobilienkontext ist die Aufrechnung insbesondere bei folgenden Konstellationen relevant:
- Kaufvertrag: Der Käufer kann eine ihm zustehende Gegenforderung (z. B. wegen eines vom Verkäufer zu vertretenden Mangels) mit einer fälligen Kaufpreisrestforderung des Verkäufers verrechnen, sofern kein vertraglicher Aufrechnungsausschluss vereinbart wurde. Notarielle Kaufverträge enthalten häufig entsprechende Klauseln, die die Aufrechnung mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen beschränken.
- Mietverhältnis: Ein Mieter kann etwa eine berechtigte Mietminderung oder einen Schadensersatzanspruch gegen die laufende Miete aufrechnen; bei der Kaution ist die Aufrechnungsbefugnis des Vermieters während laufenden Mietverhältnisses nach der Rechtsprechung eingeschränkt.
- Nebenkostenabrechnung: Guthaben und Nachforderungen aus verschiedenen Abrechnungsperioden können gegeneinander aufgerechnet werden.
Ein Aufrechnungsverbot kann sich aus Gesetz (z. B. bei bestimmten Pfändungsschutzvorschriften), Vertrag oder der Natur der Forderung ergeben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer hat gegen den Verkäufer einen rechtskräftig festgestellten Schadensersatzanspruch wegen eines verschwiegenen Mangels in Höhe von 5.000 Euro. Gleichzeitig schuldet er dem Verkäufer noch eine fällige Kaufpreisrestzahlung von 5.000 Euro. Erklärt der Käufer die Aufrechnung, erlöschen beide Forderungen, ohne dass Geld fließen muss.