Außenanlagenwert
Auch: Wert der Außenanlagen
Der Außenanlagenwert ist der gesondert ermittelte Wertanteil von Außenanlagen wie Zuwegungen, Einfriedungen (Zäune, Mauern), Terrassen, Stützmauern und gärtnerischen Anlagen, der neben dem Gebäude- und Bodenwert im Sachwertverfahren berücksichtigt wird.
Ausführliche Erklärung
Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren setzt sich der vorläufige Sachwert aus mehreren Komponenten zusammen: Bodenwert, Gebäudesachwert und Wert der Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen. Der Außenanlagenwert erfasst dabei bauliche und gärtnerische Anlagen außerhalb des Gebäudes, die einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert besitzen, aber nicht Teil der eigentlichen Gebäudesubstanz sind:
- Erschließungswege und Zufahrten (Pflaster, Asphalt, Kiesflächen)
- Einfriedungen (Zäune, Hecken, Mauern, Tore)
- Terrassen und Stützmauern
- Gartenanlagen (Bepflanzung, Anlegung, Bewässerungssysteme)
- Sonstige Anlagen wie Pools, Carports (sofern nicht bereits als Gebäude erfasst), Solaranlagen im Außenbereich
In der Praxis wird der Außenanlagenwert häufig pauschal mit einem Prozentsatz der Herstellungskosten des Gebäudes angesetzt (üblich sind ca. 2–7 % je nach Umfang und Qualität der Anlagen), sofern keine detaillierte Einzelermittlung erfolgt. Gutachterausschüsse und Sachverständige können bei aufwendigen Außenanlagen (z. B. große Poolanlagen, aufwendige Terrassierung an Hanggrundstücken) jedoch auch eine detaillierte Einzelbewertung vornehmen.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Bei der Plausibilisierung von Wertgutachten sollte erkennbar sein, ob und wie der Außenanlagenwert berücksichtigt wurde – dies erklärt teils Differenzen zwischen Online-Bewertungen und Gutachtenwerten.
- Bei besonders aufwendig gestalteten Grundstücken (z. B. mit Pool, Poolhaus, aufwendiger Terrassierung) lohnt sich eine gesonderte Erwähnung im Exposé, da dies preisbildend wirken kann.
- Der Außenanlagenwert ist von Instandhaltungsrückständen (z. B. marode Einfriedung) getrennt zu betrachten, die wertmindernd wirken.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus mit Gebäudesachwert von 350.000 € verfügt über eine gepflasterte Einfahrt, eine Natursteinterrasse und einen gepflegten Garten mit Bewässerungsanlage. Der Gutachter setzt hierfür pauschal 4 % der Gebäudeherstellungskosten an, was einem Außenanlagenwert von rund 14.000 € entspricht, der zusätzlich zum Boden- und Gebäudewert in den vorläufigen Sachwert einfließt.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – Regelt die Wertermittlungsverfahren; der Außenanlagenwert ist Bestandteil des Sachwertverfahrens.
- Sachwertrichtlinie (SW-RL) – Enthält Anhaltswerte und Bewertungsansätze für Außenanlagen als Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten.
- Keine eigene gesetzliche Definition; Ermittlung erfolgt nach fachlichen Erfahrungswerten der Sachverständigenpraxis.