Bauleitung
Auch: Objektüberwachung · Bauüberwachung
Die Bauleitung (auch Objekt- oder Bauüberwachung genannt) bezeichnet die Kontrolle der Bauausführung auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den anerkannten Regeln der Technik. Sie wird meist vom Architekten oder Bauingenieur übernommen und ist in der HOAI als eigene Leistungsphase honorarrechtlich abgebildet.
Ausführliche Erklärung
Nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gehört die Bauleitung zur Leistungsphase 8 "Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation", die in § 34 Abs. 3 i. V. m. Anlage 10 HOAI mit einem üblichen Anteil von 32 % der Grundleistungen bei Gebäuden bewertet wird – die honorarintensivste Einzelphase im gesamten Leistungsbild. Inhaltlich umfasst die Bauleitung insbesondere:
- die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Baugenehmigung, Ausführungsplänen, Leistungsbeschreibungen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik,
- die Koordination der am Bau beteiligten Unternehmen und Fachplaner,
- die Prüfung und Freigabe von Rechnungen der ausführenden Firmen,
- die Führung eines Bautagebuchs sowie die Abnahme der Bauleistungen und die Erstellung eines Mängelverzeichnisses,
- die Kostenkontrolle durch Vergleich der bezahlten mit den vereinbarten Kosten.
Rechtlich ist die Bauleitung von der Bauaufsicht der Behörden zu unterscheiden: Während die staatliche Bauaufsicht die Einhaltung des öffentlichen Baurechts überwacht, ist die (private) Bauleitung eine vertraglich geschuldete Architekten- oder Ingenieurleistung gegenüber dem Bauherrn. Wird die Bauleitung mangelhaft ausgeübt – etwa indem gravierende Ausführungsfehler übersehen werden – haftet der Bauleiter dem Bauherrn nach den Grundsätzen des Architekten- bzw. Ingenieurvertrags (Werkvertragsrecht, §§ 631 ff. BGB) auf Schadensersatz.
Für Makler ist die Bauleitung vor allem bei der Vermittlung von Neubau- und Sanierungsprojekten relevant, da eine sorgfältige Bauüberwachung maßgeblich zur Qualität und Mängelfreiheit des fertigen Objekts beiträgt und damit auch die spätere Vermarktbarkeit beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Architekt übernimmt neben der Planung auch die Bauleitung für ein Einfamilienhaus. Er kontrolliert regelmäßig vor Ort, ob die ausführenden Gewerke plangerecht arbeiten, dokumentiert den Baufortschritt im Bautagebuch und nimmt die einzelnen Gewerke förmlich ab, bevor die jeweilige Rate nach dem Zahlungsplan freigegeben wird.
Rechtsgrundlage
- § 34 Abs. 3 HOAI i. V. m. Anlage 10 HOAI – Bauleitung als Leistungsphase 8 (Objektüberwachung), honorarrechtlich mit 32 % der Grundleistungen bewertet.
- Haftung für mangelhafte Bauleitung nach den allgemeinen werkvertraglichen Vorschriften (§§ 631 ff. BGB).