Bauweise (Bebauungsplan)

§ 22 BauNVO unterscheidet zwei Grundformen der Bauweise, die eine Gemeinde im Bebauungsplan festsetzen kann. In der offenen Bauweise werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet – als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen. Die Länge dieser Gebäudeformen darf 50 Meter nicht überschreiten. Der Bebauungsplan kann dabei Flächen festlegen, auf denen nur eine bestimmte dieser Hausformen (z. B. ausschließlich Einzelhäuser) oder nur zwei von ihnen zulässig sind.

In der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, die vorhandene Bebauung erfordert eine Abweichung – die Außenwände grenzen also unmittelbar aneinander, wie es für innerstädtische Blockrandbebauung typisch ist. Darüber hinaus kann der Bebauungsplan gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO auch eine von diesen beiden Grundformen abweichende Bauweise festsetzen und dabei bestimmen, in welchem Umfang an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss. Die Bauweise ist von den Abstandsflächenvorschriften der Landesbauordnungen zu unterscheiden, mit denen sie jedoch eng zusammenwirkt: Eine offene Bauweise setzt regelmäßig voraus, dass die bauordnungsrechtlichen Mindestabstände eingehalten werden, während die geschlossene Bauweise gerade das Bauen ohne Grenzabstand ermöglicht.

Ein Bebauungsplan setzt für ein Neubaugebiet offene Bauweise mit ausschließlicher Zulässigkeit von Einzel- und Doppelhäusern fest. Ein Bauherr, der eine durchgehende Reihenhauszeile errichten möchte, benötigt dafür entweder eine Befreiung oder eine Änderung des Bebauungsplans, da Hausgruppen in diesem Teilbereich nicht vorgesehen sind.