Blockpolice
Auch: Bestandsversicherung · Rahmenpolice · Sammelversicherung
Eine Blockpolice ist ein Sammelversicherungsvertrag, mit dem ein Versicherungsnehmer mehrere Gebäude oder Immobilienobjekte – etwa einen ganzen Gebäudebestand – unter einer einzigen Police mit einheitlichen Bedingungen und meist günstigeren Konditionen versichert.
Ausführliche Erklärung
Blockpolicen sind vor allem für institutionelle und gewerbliche Immobilieneigentümer relevant, mit denen Makler in der Bestandsverwaltung oder beim Verkauf größerer Immobilienportfolios zu tun haben:
- Typische Nutzer: Wohnungsunternehmen, Immobilienfonds, große Hausverwaltungen, Genossenschaften oder Bauträger mit mehreren gleichzeitig laufenden Projekten schließen häufig eine Blockpolice ab, um nicht für jedes einzelne Objekt einen separaten Vertrag verwalten zu müssen.
- Vorteile: Einheitliche Vertragsbedingungen für alle eingeschlossenen Objekte, geringerer Verwaltungsaufwand (eine Police statt vieler Einzelverträge), meist günstigere Prämien durch Mengenrabatt und Risikostreuung über den gesamten Bestand, vereinfachtes Onboarding neu erworbener oder neu gebauter Objekte durch automatischen Einschluss.
- Funktionsweise: Neue Objekte, die während der Laufzeit erworben oder fertiggestellt werden, können häufig automatisch oder durch einfache Meldung in die bestehende Blockpolice eingeschlossen werden ("dynamischer" oder "revolvierender" Bestand), ohne dass für jedes Objekt ein neuer Vertrag verhandelt werden muss.
- Abrechnung: Die Prämie wird häufig auf Basis des gemeldeten Gesamtbestands (z. B. Gebäudewert, Wohnfläche, Anzahl Einheiten) berechnet und regelmäßig (meist jährlich) anhand der tatsächlichen Bestandsveränderungen nachjustiert.
- Beratungsrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Immobilienportfolios oder Zinshäusern an institutionelle Käufer ist die Frage nach einer bestehenden Blockpolice relevant, da sich beim Eigentümerwechsel eines einzelnen Objekts aus einem Bestand die Frage stellt, ob und wie das Objekt aus der Blockpolice des Verkäufers herausgelöst und beim Käufer neu bzw. in dessen eigene Blockpolice eingeschlossen wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnungsunternehmen mit 40 Mehrfamilienhäusern versichert seinen gesamten Gebäudebestand über eine einzige Blockpolice bei einem Versicherer. Beim Verkauf von fünf dieser Gebäude an einen Investor müssen diese Objekte aus der Blockpolice des Verkäufers herausgenommen werden; der Käufer schließt für die erworbenen Gebäude entweder Einzelverträge ab oder integriert sie in seine eigene bestehende Blockpolice.
Rechtsgrundlage
Keine spezialgesetzliche Regelung; die Ausgestaltung erfolgt individuell über die vereinbarten Versicherungsbedingungen im Rahmen des allgemeinen Versicherungsvertragsrechts (VVG).