EBITDAR-Multiplikator
Auch: EBITDAR-Vervielfacher
Der EBITDAR-Multiplikator ist eine bei Hotels, Pflegeheimen und anderen betreiberabhängigen Spezialimmobilien gebräuchliche Bewertungskennzahl, bei der der Kaufpreis bzw. Unternehmens-/Immobilienwert als Vielfaches des EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization and Rent) angesetzt wird.
Ausführliche Erklärung
Bei sogenannten Betreiberimmobilien (Hotels, Pflege- und Seniorenheime, Kliniken, Freizeiteinrichtungen) hängt der wirtschaftliche Erfolg stark vom operativen Geschäft des Betreibers ab, nicht nur von der reinen Miet- oder Pachteinnahme. Deshalb wird bei der Bewertung häufig zusätzlich zum klassischen Ertragswertverfahren eine betriebswirtschaftliche Kennzahl herangezogen: das EBITDAR, also der Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Pacht-/Mietaufwand.
Der EBITDAR-Multiplikator gibt an, das Wievielfache des EBITDAR als Kaufpreis oder Unternehmenswert angesetzt wird (z. B. "8x EBITDAR"). Er wird primär bei:
- Hotelimmobilien (Investment- und Betreiberverkäufe, oft in Kombination mit Pachtverträgen)
- Pflegeheimen und Seniorenresidenzen
- Sonstigen Betreiberimmobilien (Freizeitparks, Fitnessanlagen)
verwendet, da hier die reine Vergleichs- oder Ertragswertmethode (basierend auf Mieten) die tatsächliche Ertragskraft des Betriebs oft nicht ausreichend abbildet – insbesondere wenn Kauf-/Pachtinteressenten gleichzeitig Betreiber sind oder das Objekt "vacant possession" (unverpachtet) übernehmen.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermittlung von Hotel- oder Pflegeimmobilien sollte der Makler sowohl die miet-/pachtvertragsbasierte Bewertung (Ertragswertverfahren mit Pachteinnahme) als auch die EBITDAR-Multiplikator-Methode kennen, da institutionelle Käufer und internationale Investoren häufig beide Betrachtungsweisen gegenüberstellen, um Marktüblichkeit und Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Hotelbetrieb erzielt einen EBITDAR von 1.200.000 € pro Jahr. Bei einem im Markt üblichen Multiplikator von 9 für vergleichbare Hotels in der Region ergibt sich ein indikativer Unternehmens-/Immobilienwert von 10.800.000 €, der als Ausgangspunkt für die Kaufpreisverhandlung dient.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der EBITDAR-Multiplikator ist eine internationale betriebswirtschaftliche Bewertungskennzahl aus dem Hotel- und Betreiberimmobilienmarkt ohne eigenständige Regelung in der deutschen ImmoWertV.