Pachtwertverfahren
Auch: Pachtwertmethode
Das Pachtwertverfahren ist eine Variante des Ertragswertverfahrens, die speziell für Betreiberimmobilien angewendet wird, bei denen der Eigentümer sein Objekt nicht vermietet, sondern verpachtet – etwa Hotels, Pflegeheime, Tankstellen oder Freizeitanlagen. Statt der Miete wird die nachhaltig erzielbare Pacht als Ertragsgrundlage angesetzt.
Ausführliche Erklärung
Betreiberimmobilien unterscheiden sich grundlegend von klassischen Wohn- oder Büroimmobilien: Der Wert des Grundstücks und Gebäudes ist eng mit dem wirtschaftlichen Erfolg eines darin geführten Betriebs verknüpft. Da eine reine Marktmiete für ein Hotelgebäude oder ein Pflegeheim kaum aussagekräftig ermittelbar ist, wird stattdessen die marktübliche oder nachhaltig erzielbare Pacht angesetzt, die ein Betreiber für die Nutzung des Objekts zu zahlen bereit wäre.
Praxisrelevante Aspekte für den Makler:
- Pachtermittlung statt Mietermittlung: Die Pacht wird häufig als Prozentsatz vom Umsatz des Betreibers (Umsatzpacht, z. B. bei Hotels oft 20-30 % des Bruttobetriebsergebnisses/GOP) oder als Festpacht vereinbart. Für die Bewertung ist die nachhaltig erzielbare, marktübliche Pacht maßgeblich, nicht zwingend die vertraglich vereinbarte.
- Betreiberabhängigkeit als Risikofaktor: Der Wert einer Betreiberimmobilie hängt stark von der Bonität und dem Betriebskonzept des Pächters ab. Ein Wechsel des Betreibers oder eine Umnutzung kann erhebliche Wertauswirkungen haben (Drittverwendungsfähigkeit).
- Berechnungsschema: Analog zum klassischen Ertragswertverfahren wird die nachhaltige Pacht um Bewirtschaftungskosten (soweit vom Eigentümer zu tragen) bereinigt, mit dem objektspezifischen Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt.
- Alternative DCF-Bewertung: Bei größeren Hotel- und Pflegeimmobilien wird häufig ergänzend oder alternativ das Discounted-Cashflow-Verfahren angewendet, das detaillierte Cashflow-Prognosen des Betreibers über einen Planungszeitraum abbildet.
- Marktsegment: Das Pachtwertverfahren findet vor allem Anwendung bei Hotels, Seniorenpflegeheimen, Tankstellen, Freizeitparks, Autohäusern und ähnlichen betreiberabhängigen Spezialimmobilien.
Beispiel aus der Praxis
Ein Pflegeheim wird von einem Betreiber gegen eine Jahrespacht von 450.000 Euro genutzt. Der Gutachter stellt fest, dass diese Pacht marktüblich und nachhaltig erzielbar ist. Nach Abzug der vom Eigentümer zu tragenden Kosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) verbleibt ein Reinertrag von 410.000 Euro, der mit dem für Pflegeimmobilien üblichen Liegenschaftszinssatz von 6,5 % kapitalisiert wird, um den Ertragswert des Objekts zu ermitteln.
Rechtsgrundlage
- § 8, § 34 ImmoWertV (analog) – Das Pachtwertverfahren ist methodisch eine Anwendung des Ertragswertverfahrens auf Pachtobjekte; eine eigenständige Verordnungsnorm existiert nicht, die Grundsätze der Ertragswertermittlung gelten sinngemäß.