Einfacher Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel ist eine von einer Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die jedoch nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt oder von beiden Seiten als solche anerkannt wurde. Er hat eine geringere Beweiskraft als der qualifizierte Mietspiegel.
Ausführliche Erklärung
Das BGB unterscheidet in § 558c und § 558d BGB zwei Arten von Mietspiegeln:
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt. Es gibt keine Vorgabe eines bestimmten methodischen Verfahrens; die Datenerhebung kann informell erfolgen. Er dient dennoch als zulässiges Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern beider Seiten als solcher anerkannt; er wird spätestens alle vier Jahre neu erstellt bzw. alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Ihm kommt eine gesetzliche Vermutungswirkung zu (§ 558d Abs. 3 BGB): Die im qualifizierten Mietspiegel genannten Werte gelten bis zum Beweis des Gegenteils als die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Unterschied in der Beweiskraft: Der einfache Mietspiegel entfaltet keine gesetzliche Vermutungswirkung. Er ist zwar ein zulässiges Indiz und kann als Begründung für eine Mieterhöhung dienen, muss im Streitfall aber ggf. durch weitere Beweismittel (Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen) untermauert werden.
- Praxisrelevanz für Makler: Viele kleinere Gemeinden verfügen nur über einen einfachen oder gar keinen Mietspiegel. In solchen Fällen muss der Makler bei der Mietpreisermittlung auf Vergleichsmieten, Datenbanken oder Sachverständigengutachten zurückgreifen. Auch bei Anwendung der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist die Kenntnis, ob am Ort ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel existiert, für die Argumentation der zulässigen Miethöhe relevant.
Beispiel aus der Praxis
Eine mittelgroße Stadt ohne eigenen qualifizierten Mietspiegel veröffentlicht gemeinsam mit dem örtlichen Mieterverein und Haus- und Grundbesitzerverein einen einfachen Mietspiegel auf Basis freiwilliger Mieterbefragungen. Ein Vermieter nutzt diesen, um sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen; der Mieter akzeptiert die Erhöhung, da die Werte plausibel erscheinen.
Rechtsgrundlage
- § 558c BGB – Definition und Voraussetzungen des einfachen Mietspiegels.
- § 558a BGB – zulässige Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, worunter der einfache Mietspiegel fällt.