Eintrittsrecht der Angehörigen
Auch: Fortsetzungsrecht nach Tod des Mieters
Verstirbt ein Mieter, treten Ehegatte, eingetragener Lebenspartner oder mit ihm in gemeinsamem Haushalt lebende Familienangehörige nach § 563 BGB automatisch in das Mietverhältnis ein, ohne dass es einer Erbenzustimmung bedarf. Dieses Eintrittsrecht schützt die im Haushalt verbliebenen Angehörigen vor dem Verlust der Wohnung.
Ausführliche Erklärung
Das Eintrittsrecht der Angehörigen ist eine besondere Regelung des Mietrechts, die vom allgemeinen Erbrecht abweicht und für Makler bei der Verwaltung vermieteter Objekte relevant ist:
- Vorrangige Berechtigte (§ 563 Abs. 1, 2 BGB): Zunächst tritt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner ein, sofern er mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte. Fehlt ein solcher, treten Kinder des Mieters ein, die im gemeinsamen Haushalt lebten; subsidiär andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten (z. B. nichteheliche Lebenspartner).
- Automatischer Eintritt, kein Erbfall: Das Eintrittsrecht ist unabhängig vom Erbrecht – auch ein enterbter, aber im Haushalt lebender Angehöriger kann eintreten, während ein Erbe ohne gemeinsamen Haushalt kein Eintrittsrecht hat.
- Widerspruchsrecht des Vermieters (§ 563 Abs. 4 BGB): Der Vermieter kann das Mietverhältnis binnen eines Monats nach Kenntnis vom endgültigen Eintritt außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. erhebliche Zweifel an der Zahlungsfähigkeit).
- Sonderkündigungsrecht der Eintretenden (§ 563a Abs. 2 BGB): Auch die eintretenden Angehörigen können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn sie die Wohnung nicht übernehmen möchten.
- Fehlt ein Eintrittsberechtigter: Ist niemand eintrittsberechtigt oder wird das Eintrittsrecht nicht ausgeübt, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB), die es ihrerseits mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen können.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Hausverwaltung oder beim Verkauf vermieteter Objekte muss geklärt werden, wer nach dem Tod eines Mieters rechtmäßiger Vertragspartner ist, um Mietzahlungen, Kündigungen oder eine Nachvermietung korrekt abzuwickeln. Fehleinschätzungen können zu unwirksamen Kündigungen und Verzögerungen führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein alleinstehender Mieter verstirbt. Seine Tochter, die seit Jahren mit ihm in der Wohnung lebte, tritt nach § 563 BGB automatisch in das Mietverhältnis ein und führt es zu den bisherigen Konditionen fort, ohne dass der Vermieter dem zustimmen muss.
Rechtsgrundlage
- § 563 BGB – Eintrittsrecht von Ehegatten, Lebenspartnern und Familienangehörigen bei Tod des Mieters.
- § 563a BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit mehreren Mietern und Sonderkündigungsrecht der Eintretenden.
- § 564 BGB – Fortsetzung mit den Erben, falls kein Eintrittsberechtigter vorhanden ist.