Eintrittsrecht

Der Begriff „Eintrittsrecht" wird im deutschen Zivilrecht in mehreren Zusammenhängen verwendet, hat im Wohnungswesen aber eine feste Hauptbedeutung: den automatischen Übergang eines bestehenden Mietverhältnisses auf nahe Angehörige, wenn der Mieter verstirbt. Nach § 563 BGB treten – in gesetzlich festgelegter Rangfolge – der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, danach Kinder und nachrangig andere Familien- oder Haushaltsangehörige in den Vertrag ein, sofern sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten. Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes, ohne dass der Vermieter zustimmen oder ein neuer Vertrag geschlossen werden muss; er ist vom Erbrecht zu unterscheiden, da auch nicht erbberechtigte Haushaltsangehörige eintreten können. Waren mehrere Personen bereits als Mitmieter im Vertrag benannt, gilt stattdessen die Fortsetzung nach § 563a BGB.

Sowohl die eintretende Person als auch der Vermieter können den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung durch Erklärung bzw. außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist beenden (Ablehnungsrecht bzw. Kündigungsrecht bei wichtigem Grund in der Person des Eintretenden). Für Makler ist das Eintrittsrecht relevant, wenn eine vermietete Immobilie nach dem Tod des Mieters verkauft, neu vermietet oder verwaltet wird: Der eingetretene Mieter übernimmt den Vertrag zu unveränderten Konditionen, und bei einem Eigentümerwechsel gilt zusätzlich der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete". Die ausführlichen Voraussetzungen, die Rangfolge der Berechtigten und die Sonderkündigungsrechte sind unter Eintrittsrecht der Angehörigen dargestellt.

Ein Mieter stirbt. Seine Ehefrau, mit der er die Wohnung gemeinsam bewohnte, tritt kraft Eintrittsrechts automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und führt ihn zu den bisherigen Konditionen fort, ohne dass es einer Zustimmung des Vermieters bedarf.