Funktionsfläche
Auch: FF · Technikfläche
Die Funktionsfläche (FF) ist ein Begriff aus der Flächenberechnung nach DIN 277 und bezeichnet Räume, die zentralen technischen Funktionen eines Gebäudes dienen – etwa Heizungsräume, Aufzugsmaschinenräume oder Klimatechnikzentralen. Sie zählt nicht zur eigentlichen Nutzfläche der Bewohner oder Nutzer.
Ausführliche Erklärung
Nach DIN 277:2005-02 wurde die Nettogrundfläche (NGF) eines Gebäudes in drei Flächenarten unterteilt: Nutzfläche (NF), Technische Funktionsfläche (FF) und Verkehrsfläche (VF). Die Funktionsfläche umfasste dabei Grundflächen von Räumen für zentrale betriebstechnische Anlagen, die dem Gebäudebetrieb dienen, aber nicht der eigentlichen Nutzung durch die Bewohner zuzurechnen sind – klassisch Heizungs-, Lüftungs- und Aufzugsmaschinenräume, Trafostationen oder zentrale Wasseraufbereitungsanlagen.
Mit der Neufassung DIN 277:2016-01 wurde der Begriff „Funktionsfläche" durch „Technikfläche (TF)" ersetzt, inhaltlich aber im Wesentlichen fortgeführt. In älteren Bauunterlagen, Baubeschreibungen und Wohnflächenberechnungen findet sich der Begriff „Funktionsfläche" daher noch häufig.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Funktionsflächen zählen nicht zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) und nicht zur Nutzfläche im Sinne der Vermietung/Vermarktung.
- Bei älteren Wertgutachten oder Baubeschreibungen kann die Unterscheidung zwischen Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche/Technikfläche wichtig sein, um Flächenangaben korrekt zu interpretieren und nicht versehentlich technische Nebenräume als vermietbare oder verkaufsrelevante Fläche darzustellen.
- Bei Gewerbeimmobilien mit größeren Haustechnikzentralen kann der Anteil der Funktions-/Technikfläche an der Bruttogrundfläche wirtschaftlich relevant sein (geringerer Nutzflächenanteil = geringere Vermietbarkeit je Quadratmeter Gesamtfläche).
Beispiel aus der Praxis
In der Flächenberechnung eines Mehrfamilienhauses nach DIN 277:2005 wird der Heizungskeller mit 18 m² als Funktionsfläche ausgewiesen. Diese Fläche fließt weder in die Wohnflächenberechnung der Wohnungen noch in die vermietbare Gewerbefläche ein, sondern dient rein der technischen Gebäudeausrüstung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Rechtsgrundlage. Die Definition ergibt sich aus der technischen Norm DIN 277 (Ausgabe 2005: „Funktionsfläche"; Ausgabe 2016: „Technikfläche"), die branchenüblich, aber nicht gesetzlich verbindlich ist, sofern sie nicht vertraglich in Kauf- oder Mietverträgen in Bezug genommen wird.