Gefahrenabwehr
Auch: Ordnungsrechtliche Gefahrenabwehr · Sicherheits- und Ordnungsrecht
Gefahrenabwehr bezeichnet die staatliche Aufgabe, Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung zu erkennen und zu beseitigen. Im Immobilienbereich wird der Begriff vor allem relevant, wenn Behörden gegen einsturzgefährdete, brandgefährliche oder anderweitig gefährliche bauliche Zustände einschreiten.
Ausführliche Erklärung
Gefahrenabwehr ist ein Grundprinzip des deutschen Polizei- und Ordnungsrechts, das in erster Linie Landesrecht ist – jedes Bundesland regelt die Zuständigkeiten und Befugnisse der Sicherheits- und Ordnungsbehörden in eigenen Polizei- und Ordnungsbehördengesetzen. Kernidee ist, dass staatliche Stellen eingreifen dürfen (und müssen), wenn eine konkrete Gefahr für Leben, Gesundheit oder Eigentum Dritter droht.
Für Immobilien ist Gefahrenabwehr in mehreren Konstellationen relevant:
- Bauaufsichtliche Gefahrenabwehr: Bauaufsichtsbehörden können bei einsturzgefährdeten Gebäuden, defekten Balkonen, maroden Fassaden oder Brandschutzmängeln Sicherungsmaßnahmen, Nutzungsuntersagungen oder im Extremfall den Abriss anordnen. Grundlage sind die jeweiligen Landesbauordnungen, die den Bauaufsichtsbehörden allgemeine Eingriffsbefugnisse zur Gefahrenabwehr einräumen.
- Verkehrssicherungspflicht: Eigentümer und Betreiber von Immobilien sind zivilrechtlich verpflichtet, von ihrem Grundstück ausgehende Gefahren (z. B. Glatteis, herabfallende Dachziegel) abzuwenden – eine Konkretisierung der allgemeinen Gefahrenabwehr im Privatrecht.
- Wohnraumschutz: Bei gesundheitsgefährdenden Wohnverhältnissen (Schimmel, fehlende Heizung) können kommunale Wohnungsaufsichtsbehörden auf Grundlage landesrechtlicher Wohnraumschutzgesetze zur Gefahrenabwehr tätig werden.
Für Makler und Verwalter ist relevant, dass behördliche Gefahrenabwehrmaßnahmen (z. B. eine Nutzungsuntersagung) den Verkehrswert und die Vermarktbarkeit eines Objekts erheblich beeinträchtigen können und im Rahmen der Due Diligence zu prüfen sind.
Beispiel aus der Praxis
Nach einem Sturm stellt die Bauaufsichtsbehörde fest, dass sich Teile der Dachdeckung eines Mehrfamilienhauses gelöst haben und herabzustürzen drohen. Sie ordnet auf Grundlage ihrer bauaufsichtlichen Befugnisse zur Gefahrenabwehr die sofortige Absperrung des Gehwegs und die umgehende Sicherung des Daches durch den Eigentümer an.
Rechtsgrundlage
Keine bundeseinheitliche Kodifikation. Die Befugnisse zur Gefahrenabwehr ergeben sich – je nach Sachlage – aus den allgemeinen Polizei- und Ordnungsbehördengesetzen der Länder, den bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnissen der jeweiligen Landesbauordnung sowie ergänzend aus § 823 BGB (Verkehrssicherungspflicht).