Gemeinde
Auch: Kommune
Die Gemeinde ist die unterste Ebene der öffentlichen Verwaltung in Deutschland und zugleich die zentrale Trägerin der Bauleitplanung: Sie entscheidet im Rahmen ihrer Planungshoheit über die städtebauliche Entwicklung und Nutzung der Grundstücke auf ihrem Gebiet.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilien- und Baurecht ist die Gemeinde die entscheidende Instanz für nahezu alle planungs- und genehmigungsrechtlichen Fragen: Sie stellt die Bauleitpläne auf – den vorbereitenden Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet sowie die verbindlichen Bebauungspläne für einzelne Teilgebiete –, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Diese sogenannte Planungshoheit ist Ausdruck der grundgesetzlich verankerten kommunalen Selbstverwaltung.
Neben der Bauleitplanung ist die Gemeinde regelmäßig zuständige oder beteiligte Stelle bei zahlreichen weiteren immobilienrelevanten Vorgängen: Sie erhebt Erschließungsbeiträge für die Herstellung von Straßen und Leitungsnetzen, erlässt kommunale Satzungen (z. B. Stellplatzsatzungen, Erhaltungssatzungen), erteilt in vielen Bundesländern die Baugenehmigung als untere Bauaufsichtsbehörde oder wirkt am Genehmigungsverfahren mit, und übt bei Grundstücksverkäufen unter Umständen ein gemeindliches Vorkaufsrecht aus. Auch die Ausweisung von Sanierungs- oder Milieuschutzgebieten sowie die Festsetzung von Erhaltungssatzungen liegt in ihrer Zuständigkeit.
Für Makler, Investoren und Bauherren ist die jeweilige Gemeinde daher der zentrale Ansprechpartner für Auskünfte zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens, zu laufenden oder geplanten Bauleitplanverfahren sowie zu kommunalen Abgaben und Satzungen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger möchte auf einem Grundstück am Ortsrand mehrere Reihenhäuser errichten. Er erkundigt sich bei der zuständigen Gemeinde nach dem geltenden Bebauungsplan, den zu erwartenden Erschließungsbeiträgen und danach, ob für das Grundstück ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 3 BauGB – verpflichtet die Gemeinden, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
- Art. 28 Abs. 2 GG – garantiert den Gemeinden das Recht auf kommunale Selbstverwaltung, einschließlich der Planungshoheit.