Geschäftsbesorgungsvertrag
Auch: Geschäftsbesorgung · entgeltliche Geschäftsbesorgung
Ein Geschäftsbesorgungsvertrag ist ein Dienst- oder Werkvertrag, dessen Gegenstand die selbständige Wahrnehmung fremder wirtschaftlicher Angelegenheiten gegen Entgelt ist. Er bildet die rechtliche Grundlage vieler Verträge rund um die Immobilie, etwa mit WEG-Verwaltern, Betreibern oder Property-Managern.
Ausführliche Erklärung
§ 675 BGB regelt die "entgeltliche Geschäftsbesorgung" als Sonderform des Dienst- oder Werkvertrags: Eine Partei (der Geschäftsbesorger) übernimmt es, im wirtschaftlichen Interesse einer anderen Partei (des Geschäftsherrn) selbständig tätig zu werden – anders als ein bloßer Dienstleister trifft der Geschäftsbesorger dabei eigenverantwortliche Entscheidungen und verwaltet fremdes Vermögen oder fremde Angelegenheiten.
Rechtlich handelt es sich um einen hybriden Vertragstyp: Je nachdem, ob eine Tätigkeit (Dienstvertrag, § 611 BGB) oder ein Erfolg (Werkvertrag, § 631 BGB) geschuldet ist, finden die jeweiligen Vorschriften Anwendung. § 675 Abs. 1 BGB ordnet ergänzend an, dass bestimmte Vorschriften des Auftragsrechts entsprechend gelten, unter anderem zur Auskunfts- und Rechenschaftspflicht, zur Herausgabe des aus der Geschäftsbesorgung Erlangten und zum Aufwendungsersatz. Dadurch entsteht eine gesteigerte Treue- und Interessenwahrungspflicht des Geschäftsbesorgers gegenüber dem Geschäftsherrn, die über eine reine Leistungserbringung hinausgeht.
In der Immobilienwirtschaft ist der Geschäftsbesorgungsvertrag die dogmatische Grundlage zahlreicher praxisrelevanter Vertragstypen:
- WEG-Verwaltervertrag: Der Verwalter führt die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Interesse der Wohnungseigentümer.
- Betreibervertrag: Ein Betreiber führt den laufenden Geschäftsbetrieb einer Spezialimmobilie (Hotel, Pflegeheim) im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers.
- Property- und Asset-Management-Verträge: Dienstleister übernehmen die kaufmännische und/oder technische Verwaltung von Immobilienportfolios.
Nicht jeder Vertrag mit Immobilienbezug ist Geschäftsbesorgung – der klassische Maklervertrag etwa wird überwiegend als eigener Vertragstyp eingeordnet (Provision nur bei Erfolg, keine Weisungsgebundenheit im engeren Sinne), auch wenn einzelne Elemente Berührungspunkte zur Geschäftsbesorgung aufweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer beauftragt eine Hausverwaltung damit, für sein Mehrfamilienhaus Mieteinnahmen einzuziehen, Handwerker zu beauftragen und die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dieser Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB: Die Hausverwaltung handelt selbständig und eigenverantwortlich im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers und muss ihm gegenüber Rechenschaft ablegen.