Geschosswohnungsbau
Auch: mehrgeschossiger Wohnungsbau
Geschosswohnungsbau ist der städtebauliche und statistische Oberbegriff für Wohngebäude mit mehreren übereinanderliegenden Vollgeschossen und entsprechend mehreren, meist über ein gemeinsames Treppenhaus erschlossenen Wohneinheiten – im Gegensatz zum Ein- oder Zweifamilienhausbau.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff wird sowohl in der Stadtplanung als auch in der Wohnungsbaustatistik verwendet und ist für Makler bei der Markteinordnung von Neubaugebieten relevant:
- Abgrenzung zum Ein-/Zweifamilienhausbau: Während Ein- und Zweifamilienhäuser jeweils nur eine bzw. zwei Wohneinheiten je Gebäude enthalten, umfasst der Geschosswohnungsbau alle mehrgeschossigen Gebäudeformen mit mehreren übereinanderliegenden Wohnungen – von kleineren Mehrfamilienhäusern bis zu großen Wohnblöcken.
- Erscheinungsformen: Geschosswohnungsbau kann in unterschiedlichen städtebaulichen Bauformen umgesetzt werden, etwa als Zeilenbau, Blockrandbebauung oder Punkthaus. Gemeinsam ist allen Formen die Erschließung mehrerer übereinandergelegener Einheiten über Treppenhaus und/oder Aufzug.
- Planungsrechtliche Steuerung: Bebauungspläne und die BauNVO steuern über Baugebietstyp, Geschossflächenzahl (GFZ) und zulässige Geschossanzahl, in welchem Umfang Geschosswohnungsbau in einem Gebiet zulässig ist – reine und allgemeine Wohngebiete sowie Mischgebiete sind typische Standorte.
- Bauordnungsrechtliche Anforderungen: Ab einer bestimmten Anzahl von Geschossen bzw. Wohneinheiten greifen nach den Landesbauordnungen erhöhte Anforderungen an Brandschutz, zweite Rettungswege, Aufzugspflicht und Barrierefreiheit.
- Marktrelevanz: Geschosswohnungsbau prägt insbesondere den städtischen Mietwohnungsmarkt und ist für institutionelle Investoren wegen der hohen Einheitendichte je Grundstück und der damit verbundenen Skaleneffekte bei Bewirtschaftung und Verwaltung attraktiv.
Beispiel aus der Praxis
Auf einem innerstädtischen Grundstück weist der Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet mit einer Geschossflächenzahl von 1,2 aus. Ein Bauträger errichtet daraufhin ein fünfgeschossiges Gebäude mit 24 Mietwohnungen – ein typisches Beispiel für Geschosswohnungsbau im Unterschied zur umliegenden Einfamilienhausbebauung.
Rechtsgrundlage
- BauNVO – regelt Baugebietstypen und Maß der baulichen Nutzung (u. a. Geschossflächenzahl), die den zulässigen Umfang von Geschosswohnungsbau steuern.
- Landesbauordnungen – bauordnungsrechtliche Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Aufzüge in mehrgeschossigen Wohngebäuden.