Grundschuldzweckerklärung

Die Grundschuld ist ein nicht akzessorisches Grundpfandrecht: Sie besteht rechtlich unabhängig von einer bestimmten Forderung und bleibt auch dann bestehen, wenn das zugrunde liegende Darlehen bereits vollständig getilgt ist. Damit die Bank die Grundschuld dennoch nur zur Absicherung des vereinbarten Kredits verwenden darf, wird zusätzlich zur notariellen Grundschuldbestellung eine Zweckerklärung abgeschlossen. Sie ist rein schuldrechtlicher Natur, unterliegt keiner gesetzlichen Formvorschrift und bedarf insbesondere keiner notariellen Beurkundung.

In der Praxis unterscheidet man zwei Grundformen:

• Enge (spezielle) Zweckerklärung: Die Grundschuld sichert nur die konkret benannte(n) Forderung(en) aus dem betreffenden Darlehensvertrag.
• Weite Zweckerklärung: Die Grundschuld sichert zusätzlich alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Bank aus der gesamten Geschäftsverbindung mit dem Kreditnehmer – ein für den Kunden risikoreicheres Modell, das oft von Banken in Formularverträgen verwendet wird und daher der AGB-Kontrolle unterliegt.

Für die Immobilienpraxis ist die Zweckerklärung deshalb wichtig, weil sie bestimmt, ob und wann ein Eigentümer nach vollständiger Rückzahlung Anspruch auf Löschung oder Rückübertragung der Grundschuld hat, und ob eine bestehende Grundschuld bei einem Bankwechsel oder Immobilienverkauf weiterverwendet werden kann („stehen lassen" der Grundschuld für eine neue Finanzierung).

Ein Käufer finanziert seine Eigentumswohnung über eine Bank, die zur Absicherung eine Grundschuld über 250.000 Euro im Grundbuch eintragen lässt. Zusätzlich unterschreibt er eine enge Zweckerklärung, wonach die Grundschuld ausschließlich das konkrete Darlehen über 250.000 Euro sichert. Nach vollständiger Tilgung kann er von der Bank die Löschungsbewilligung verlangen, da die Zweckerklärung keine weiteren Forderungen erfasst.