Kundensorgfaltspflichten

Immobilienmakler zählen nach § 2 Abs. 1 GwG zu den nach dem Geldwäschegesetz Verpflichteten und müssen die allgemeinen Sorgfaltspflichten des § 10 GwG bei Immobilienkaufverträgen grundsätzlich sowohl gegenüber dem Verkäufer als auch gegenüber dem Käufer erfüllen. Zu den Kernpflichten zählen im Einzelnen: die Identifizierung des Vertragspartners und gegebenenfalls einer für ihn auftretenden Person, die Prüfung, ob ein wirtschaftlich Berechtigter vorliegt und dessen Identifizierung, die Einholung von Informationen über Zweck und angestrebte Art der Geschäftsbeziehung, die Feststellung, ob es sich um eine politisch exponierte Person (PEP) handelt, sowie die kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung.

Der Umfang der Maßnahmen richtet sich nach dem im Rahmen der Risikoanalyse ermittelten Geldwäscherisiko des jeweiligen Geschäfts (risikobasierter Ansatz). Können die Sorgfaltspflichten nicht vollständig erfüllt werden – etwa weil sich ein Vertragspartner nicht identifizieren lässt oder Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten verweigert –, darf der Makler die Geschäftsbeziehung nach § 10 GwG nicht aufnehmen oder fortführen und muss dies gegebenenfalls der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) melden. Die Nichteinhaltung der Kundensorgfaltspflichten ist bußgeldbewehrt.

Ein Makler vermittelt den Verkauf einer Eigentumswohnung an eine ausländische Gesellschaft. Im Rahmen der Kundensorgfaltspflichten identifiziert er neben dem für die Gesellschaft handelnden Vertreter auch den wirtschaftlich Berechtigten, prüft dessen PEP-Status und dokumentiert Zweck und Hintergrund des Kaufs. Da sich der wirtschaftlich Berechtigte trotz mehrfacher Aufforderung nicht offenlegen lässt, bricht der Makler die Geschäftsanbahnung ab und prüft eine Meldung an die FIU.