Löschungsvormerkung
Die Löschungsvormerkung sichert den künftigen Anspruch, dass ein bestehendes Grundbuchrecht (meist eine vorrangige Grundschuld) gelöscht wird, sobald die Voraussetzungen dafür vorliegen. Sie schützt nachrangige Gläubiger davor, dass die frei werdende Rangstelle zwischenzeitlich anders belegt wird.
Ausführliche Erklärung
Wird ein Grundstück mit mehreren Grundschulden belastet und soll eine vorrangige Belastung später wegfallen (z. B. weil ein Altdarlehen ausläuft), besteht für nachrangige Gläubiger das Risiko, dass der Eigentümer die freiwerdende Rangstelle anderweitig nutzt oder verkauft, bevor die Löschung tatsächlich vollzogen wird. Die Löschungsvormerkung nach § 1179 BGB sichert in solchen Fällen den Anspruch auf Löschung der vorrangigen Belastung zugunsten des nachrangigen Berechtigten.
Praxisrelevanz für Makler:
- Refinanzierungen: Wird bei einem Eigentümerwechsel oder einer Anschlussfinanzierung eine neue Grundschuld eingetragen, verlangt die finanzierende Bank häufig eine Löschungsvormerkung zugunsten der zuvor gelöschten oder abzulösenden Grundschuld, um die eigene Rangstelle abzusichern.
- Bauträgerfinanzierung: Bei Neubauprojekten mit gestaffelten Globalgrundschulden wird oft eine Löschungsvormerkung vereinbart, damit einzelne Erwerber nach vollständiger Kaufpreiszahlung die (Teil-)Löschung der Globalgrundschuld für ihre Einheit durchsetzen können (vgl. § 1179a BGB als gesetzliche Löschungsvormerkung zum Schutz von Nacherwerbern).
- Abgrenzung: Zu unterscheiden von der schlichten Vormerkung (§ 883 BGB) zur Sicherung eines Eigentumsübertragungsanspruchs – die Löschungsvormerkung sichert speziell einen Löschungsanspruch, nicht den Eigentumserwerb selbst.
Für Makler ist der Begriff vor allem relevant, wenn Käufer bei Bauträgerobjekten oder Zwischenfinanzierungen nach der Absicherung ihres Anspruchs auf lastenfreies Eigentum fragen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger finanziert ein Mehrfamilienhaus über eine Globalgrundschuld der Bank. Zugunsten der einzelnen Käufer wird im Grundbuch eine Löschungsvormerkung (§ 1179a BGB) eingetragen, damit jeder Erwerber nach vollständiger Zahlung seines Kaufpreises die (anteilige) Löschung der Globalgrundschuld für seine Wohnung durchsetzen kann, auch wenn der Bauträger inzwischen insolvent wäre.
Rechtsgrundlage
- § 883 BGB – allgemeine Regelung der Vormerkung zur Sicherung eines künftigen Anspruchs.
- § 1179 BGB – rechtsgeschäftliche Löschungsvormerkung zur Sicherung eines vereinbarten Löschungsanspruchs.
- § 1179a BGB – gesetzliche Löschungsvormerkung zum Schutz nachrangig Berechtigter, insbesondere bei Bauträgerfinanzierungen.