Marode Elektroinstallation
Auch: veraltete Elektrik · überalterte Elektroinstallation · sanierungsbedürftige Elektrik
Eine marode Elektroinstallation liegt vor, wenn die Elektrik eines Gebäudes veraltet, unzureichend abgesichert oder in ihrer Substanz beschädigt ist und dadurch weder den aktuellen technischen Anforderungen entspricht noch die notwendige Betriebssicherheit gewährleistet. Typisch bei unsanierten Altbauten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren.
Ausführliche Erklärung
Die Elektroinstallation ist eine der teuersten und zugleich am schwersten von außen zu beurteilenden Gebäudekomponenten, da die Leitungen unter Putz oder im Estrich verlegt sind. Für Makler ist daher das Baujahr, das Jahr der letzten Elektro-Modernisierung sowie sichtbare Indizien entscheidend.
Typische Merkmale einer maroden Elektroinstallation:
- Fehlender oder unvollständiger Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD), der heute in Feuchträumen und für Steckdosenkreise verpflichtend Stand der Technik ist.
- Alte Sicherungen (Schraubsicherungen/Diazed statt Leitungsschutzschalter), geringe Anzahl an Stromkreisen für die gesamte Wohnung.
- Alte Aluminiumleitungen oder Stoffkabel (Textilummantelung), die brüchig werden und Kriechströme begünstigen können.
- Unzureichende Anzahl an Steckdosen je Raum, gemessen am heutigen Nutzungsbedarf (Home-Office, E-Mobilität, Küchengeräte).
- Fehlende Potenzialausgleichsschienen oder unzureichende Erdung.
- Sichtbare Provisorien: freiliegende Kabel, unsachgemäße Verlängerungen, überlastete Mehrfachsteckdosen als Dauerlösung.
Risiken: Veraltete Elektroinstallationen gelten als eine der häufigsten Brandursachen in Wohngebäuden (Kabelbrand durch Überlastung oder Isolationsschäden). Zudem kann eine nicht normgerechte Installation im Schadensfall Probleme mit der Wohngebäudeversicherung nach sich ziehen, wenn grobe Fahrlässigkeit unterstellt wird.
Praxisrelevanz für Makler: Bei Bestandsimmobilien ohne dokumentierte Elektro-Sanierung seit dem Bau sollte im Exposé auf den möglichen Modernisierungsbedarf hingewiesen werden. Eine komplette Elektrosanierung eines Einfamilienhauses (Neuverkabelung, neuer Zählerschrank, FI-Schutzschalter, ausreichende Stromkreise) kostet je nach Größe und Aufwand zwischen 15.000 und 40.000 Euro. Käufer sollten bei Objekten ohne aktuellen Elektro-Check zur Beauftragung eines Elektrofachbetriebs für eine Zustandsprüfung (E-Check) angehalten werden, da dies ein wichtiges Verhandlungsargument sein kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1972 erbautes Einfamilienhaus wird ohne dokumentierte Elektromodernisierung verkauft. Ein vom Käufer beauftragter E-Check zeigt fehlende FI-Schutzschalter und noch original verlegte Aluminiumleitungen. Die Vertragsparteien vereinbaren einen Kaufpreisabschlag von 12.000 Euro für die notwendige Elektrosanierung.
Rechtsgrundlage
- DIN VDE 0100 – Errichtungsnorm für Niederspannungsanlagen, Maßstab für den heutigen Stand der Technik (keine rückwirkende Nachrüstungspflicht für Bestandsanlagen, aber relevant bei Modernisierungen und Bewertung).
- § 434 BGB – Sachmängelhaftung, sofern die Elektroinstallation nicht der vereinbarten oder üblichen Beschaffenheit entspricht bzw. Sicherheitsmängel verschwiegen wurden.
- Landesbauordnungen – allgemeine Anforderung an die Verkehrssicherheit baulicher Anlagen.