Mietspiegel

Rechtlich korrekt heißt der Begriff "Mietspiegel"; die Schreibweise "Mietenspiegel" ist eine im allgemeinen Sprachgebrauch verbreitete, aber unpräzise Variante. Inhaltlich unterscheidet das BGB zwei Ausprägungen:

• Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter- und Mieterseite gemeinsam erstellt oder anerkannt. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht seit der Mietspiegelreform (in Kraft seit 1.7.2022) nach § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB eine unbedingte Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. Für kleinere Gemeinden gilt dagegen nur eine Soll-Vorschrift: Sie sollen einen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist (§ 558c Abs. 4 Satz 1 BGB).
• Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde sowie Interessenvertretern anerkannt. Er muss alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden; bei Einhaltung dieser Fristen wird vermutet, dass die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Für Makler ist der Mietspiegel ein zentrales Arbeitsmittel bei der Einschätzung erzielbarer Mieten, bei der Beratung von Vermietern zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) und bei der Prüfung der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Existiert am Standort kein Mietspiegel, können ersatzweise Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank (§ 558e BGB) zur Begründung herangezogen werden.

Eine Maklerin soll für einen Vermieter in einer Stadt mit rund 80.000 Einwohnern eine Mieterhöhung vorbereiten. Da die Stadt nach der Mietspiegelreform verpflichtet ist, einen Mietspiegel zu führen, zieht sie den aktuellen Mietspiegel heran, um die Wohnung anhand Lage, Baujahr und Ausstattung einzuordnen und das Erhöhungsverlangen rechtssicher zu begründen.