Mietwucher
Auch: Wuchermiete
Mietwucher liegt vor, wenn ein Vermieter unter Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit oder eines erheblichen Mangels an Wohnraum eine Miete verlangt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um ein deutliches Maß übersteigt. Je nach Schwere handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit (Mietpreisüberhöhung) oder eine Straftat (Mietwucher im engeren Sinn).
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Abgrenzung der beiden gesetzlichen Tatbestände wichtig, da beide Vermieter empfindlich treffen können:
- Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStG (Ordnungswidrigkeit): Verlangt ein Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum (Mangellage) eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt, handelt er ordnungswidrig. Die Behörde kann ein Bußgeld verhängen und der Mieter kann die überhöhten Beträge zurückfordern.
- Mietwucher, § 291 StGB (Straftat): Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % und nutzt der Vermieter dabei bewusst eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters aus, liegt eine Straftat vor – Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe.
- Zivilrechtliche Folge: Ein wucherischer Mietvertrag kann zudem nach § 138 Abs. 2 BGB (Wucher) oder § 138 Abs. 1 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft) ganz oder in Bezug auf die Miethöhe nichtig sein; der Mieter schuldet dann nur die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Abgrenzung zur Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten unabhängig von einer Zwangslage; Mietwucher und Mietpreisüberhöhung setzen dagegen zusätzlich eine Ausnutzung der Marktlage bzw. persönlichen Situation des Mieters voraus und wirken bundesweit, auch außerhalb angespannter Wohnungsmärkte.
- Praxisrelevanz: In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt prüfen Mietervereine und Behörden zunehmend gezielt auf Mietpreisüberhöhung. Makler sollten bei der Preisfindung stets den Mietspiegel heranziehen und deutliche Überschreitungen der Vergleichsmiete vermeiden, um Vermieter vor Bußgeld- und Strafverfahren sowie Reputationsschäden zu schützen.
Beispiel aus der Praxis
In einer Stadt mit extremer Wohnungsknappheit vermietet ein Vermieter eine kleine Wohnung an einen wohnungssuchenden Studenten für eine Miete, die 60 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und weiß, dass der Student keine Alternative findet. Dies kann als strafbarer Mietwucher nach § 291 StGB gewertet werden; der Mietvertrag ist hinsichtlich der Miethöhe nichtig.
Rechtsgrundlage
- § 291 StGB – Straftatbestand des Mietwuchers (Wucher).
- § 5 WiStG – Ordnungswidrigkeitentatbestand der Mietpreisüberhöhung.
- § 138 BGB – Zivilrechtliche Nichtigkeit sittenwidriger bzw. wucherischer Rechtsgeschäfte.