Multi-Tenant-Immobilie

Der Begriff stammt aus der Immobilien-Investment- und Asset-Management-Praxis und beschreibt eine Vermietungsstruktur, bei der ein Objekt in mehrere Mieteinheiten aufgeteilt und an verschiedene Mieter vermietet ist. Das Gegenstück ist die Single-Tenant-Immobilie, die vollständig an einen einzigen Hauptmieter vergeben ist.

Multi-Tenant-Objekte unterscheiden sich in mehreren Punkten wesentlich von Single-Tenant-Objekten:

• Risikostreuung: Der Ausfall eines einzelnen Mieters gefährdet nicht die gesamte Mieteinnahme des Objekts, sondern nur einen Teil davon. Das senkt tendenziell das Klumpenrisiko für Investoren.
• Höherer Verwaltungsaufwand: Mehr Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Ansprechpartner und potenziell unterschiedliche Vertragslaufzeiten und -konditionen erhöhen den Aufwand für Facility- und Property-Management.
• Flexiblere Flächenaufteilung, aber auch höhere Leerstandsanfälligkeit bei einzelnen kleineren Einheiten, etwa beim Auszug eines Mieters aus einer Teilfläche.
• Wertermittlung: Bei der Bewertung wird häufig auf die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT – Weighted Average Lease Term) über alle Mieter abgestellt, ergänzt um eine Analyse der Mieterbonität und Branchenmischung.

Für Makler und Investoren ist die Mieterstruktur (Tenant-Mix) eines Multi-Tenant-Objekts ein zentrales Kriterium bei Verkaufsexposés und Investmentanalysen, da sie unmittelbar Stabilität und Risiko des Cashflows beeinflusst.

Ein Bürogebäude mit sechs Stockwerken ist an vier verschiedene Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen vermietet – ein IT-Dienstleister, eine Steuerkanzlei, eine Versicherungsagentur und ein Co-Working-Anbieter. Fällt einer der Mieter aus, bleibt der überwiegende Teil der Mieteinnahmen des Objekts erhalten, was das Objekt für Investoren als risikoärmer einstuft als ein vollständig an einen einzigen Konzern vermietetes Bürohaus.