Nominee-Struktur
Auch: Treuhandkonstruktion · Strohmann-Konstruktion · Nominee-Vereinbarung
Bei einer Nominee-Struktur tritt eine Person nach außen als Käufer, Eigentümer oder Vertragspartner einer Immobilie auf, handelt dabei aber im Auftrag und auf Rechnung einer anderen, meist nicht in Erscheinung tretenden Person. Der eigentliche wirtschaftlich Berechtigte bleibt verdeckt. Solche Konstruktionen sind ein klassisches Instrument zur Verschleierung von Vermögen und werden im Immobiliensektor häufig zur Geldwäsche genutzt.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Nominee-Struktur ein zentrales Erkennungsmerkmal im Rahmen der Kundensorgfaltspflichten nach dem Geldwäschegesetz (GwG). Typische Warnsignale sind:
- Der auftretende Vertragspartner zeigt ungewöhnlich geringes Interesse an wirtschaftlichen Details (Preis, Finanzierung, Objektzustand), während erkennbar eine dritte Person im Hintergrund die Entscheidungen trifft.
- Kaufpreiszahlungen erfolgen von Konten, die nicht dem Vertragspartner gehören, oder von Gesellschaften mit intransparenter Eigentümerstruktur.
- Der Vertragspartner ist eine Gesellschaft mit Sitz in einer Jurisdiktion mit geringer Transparenz (Offshore-Gesellschaften, Trusts), bei der die Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten erschwert ist.
- Vollmachten oder Treuhandverträge deuten darauf hin, dass der formale Käufer nur als "Nominee" (Platzhalter) fungiert.
Der Makler ist verpflichtet, im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten (§ 10 GwG) den wirtschaftlich Berechtigten im Sinne von § 3 GwG zu identifizieren – also die natürliche Person, in deren Auftrag eine Transaktion tatsächlich durchgeführt wird oder die letztlich die Kontrolle über den Vertragspartner ausübt. Bei komplexen Nominee-Strukturen (mehrstufige Gesellschaftsketten, Treuhandvereinbarungen) sind verstärkte Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG) und ggf. eine Verdachtsmeldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) zu prüfen, wenn der wirtschaftlich Berechtigte nicht zweifelsfrei festgestellt werden kann oder die Struktur ohne nachvollziehbaren wirtschaftlichen Grund gewählt wurde.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung an eine ausländische Kapitalgesellschaft. Der bei der Beurkundung erscheinende Geschäftsführer erklärt auf Nachfrage, er handle "im Auftrag eines Investors", könne dessen Namen aber nicht nennen. Der Kaufpreis wird von einem Konto einer weiteren, in einem Drittstaat ansässigen Gesellschaft überwiesen. Der Makler kann den wirtschaftlich Berechtigten nicht identifizieren, dokumentiert dies und prüft eine Meldung nach § 43 GwG.
Rechtsgrundlage
- § 3 GwG – Definition des wirtschaftlich Berechtigten; maßgeblich für die Aufdeckung von Nominee-Konstruktionen.
- § 10 GwG – Pflicht zur Feststellung und Überprüfung des wirtschaftlich Berechtigten im Rahmen der Kundensorgfaltspflichten.
- § 15 GwG – Verstärkte Sorgfaltspflichten bei erhöhtem Risiko, etwa bei intransparenten Eigentumsstrukturen.