Notarielle Urkunde

Die notarielle Urkunde erfüllt bei Immobiliengeschäften mehrere Funktionen zugleich: Sie sichert die rechtliche Wirksamkeit besonders bedeutsamer Erklärungen, dokumentiert deren Inhalt beweiskräftig und schützt die Beteiligten durch die notarielle Belehrungs- und Prüfpflicht vor unüberlegten oder unklaren Vereinbarungen.

Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, zwingend der notariellen Beurkundung. Ohne diese Form ist der Vertrag nichtig – mit einer wichtigen Heilungsmöglichkeit: Wird die Auflassung erklärt und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen, wird ein ursprünglich formunwirksamer Vertrag rückwirkend gültig.

§ 128 BGB regelt einen wichtigen technischen Aspekt: Ist notarielle Beurkundung vorgeschrieben, genügt es, wenn Angebot und Annahme nacheinander beurkundet werden – beide Erklärungen müssen also nicht zwingend gleichzeitig vor dem Notar abgegeben werden. Das erleichtert die Praxis etwa dann, wenn eine Vertragspartei den Beurkundungstermin nicht persönlich wahrnehmen kann.

Neben dem Kaufvertrag selbst werden im Immobilienkontext regelmäßig weitere Erklärungen notariell beurkundet oder beglaubigt, etwa die Auflassung, die Bestellung von Grundschulden samt Vollstreckungsunterwerfung oder Vollmachten. Der Notar prüft dabei nicht nur die Form, sondern klärt die Beteiligten über die rechtliche Tragweite auf und achtet auf eine ausgewogene, rechtssichere Vertragsgestaltung.

Ein Ehepaar kauft ein Einfamilienhaus. Der Kaufvertrag wird vollständig vom Notar vorgelesen, erläutert und von beiden Parteien unterschrieben – erst durch diese notarielle Beurkundung entsteht ein wirksamer Kaufvertrag. Ohne sie wäre selbst eine unterschriebene privatschriftliche Vereinbarung über den Grundstückskauf nichtig.