Nutzungsschablone
Die Nutzungsschablone ist ein kleines, meist quadratisch oder rechteckig unterteiltes Planzeichen im Bebauungsplan, das für ein Grundstück oder Baufeld die wichtigsten Maß- und Art-Festsetzungen in standardisierter Kurzform zusammenfasst – etwa Art des Baugebiets, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse und Bauweise.
Ausführliche Erklärung
Da ein Bebauungsplan zahlreiche Einzelfestsetzungen für unterschiedliche Baufelder enthalten kann, wird zur besseren Lesbarkeit die Nutzungsschablone verwendet: ein in Felder unterteiltes Symbol, das direkt in der Planzeichnung auf dem jeweiligen Grundstück oder Baufeld platziert wird. Die Planzeichenverordnung (PlanZV) gibt eine einheitliche, bundesweit gebräuchliche Anordnung der Felder vor, auch wenn Gemeinden im Detail leicht abweichende Layouts verwenden.
Typischer Aufbau (von oben nach unten, je nach Gemeinde variierend):
- Art der baulichen Nutzung (z. B. WA, MI, GE – Kürzel nach BauNVO).
- Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) oder Baumassenzahl (BMZ).
- Zahl der Vollgeschosse (römische Ziffer, z. B. "II" für zwei Vollgeschosse; ein Pluszeichen "+" kann ein zulässiges Staffelgeschoss anzeigen).
- Bauweise (o = offene Bauweise, g = geschlossene Bauweise) sowie ggf. die Dachform.
Für Makler ist das Lesen der Nutzungsschablone eine Kernkompetenz: Sie erlaubt es, aus dem Bebauungsplan direkt am Grundstück abzulesen, wie viele Geschosse zulässig sind, wie stark das Grundstück baulich ausgenutzt werden darf und welche Bauweise vorgeschrieben ist – zentrale Informationen für Kaufberatung, Wertermittlung und Bauvoranfragen, ohne dass die vollständige Planbegründung gelesen werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Auf einem Baufeld im Bebauungsplan steht eine Nutzungsschablone mit den Angaben "WA / 0,4 / 1,0 / II / o". Das bedeutet: Allgemeines Wohngebiet, Grundflächenzahl 0,4, Geschossflächenzahl 1,0, zwei Vollgeschosse, offene Bauweise. Bei einem 600 m² großen Grundstück dürfen somit maximal 240 m² Grundfläche und 600 m² Geschossfläche realisiert werden, verteilt auf zwei Vollgeschosse, mit seitlichem Grenzabstand.
Rechtsgrundlage
- Planzeichenverordnung (PlanZV) – legt die Symbole und den grafischen Aufbau der Nutzungsschablone einheitlich fest.
- § 9 BauGB – Ermächtigung zu den Festsetzungen, die in der Nutzungsschablone dargestellt werden.
- BauNVO – materielle Grundlage der einzelnen Kennwerte (Art und Maß der Nutzung, Bauweise).